In der Immobilien-Zeitung vom 26.01.2012 gibt es ein empfehlenswertes Interview mit Stefan Wundrak, Research-Director bei Henderson Global Investors. Seine Empfehlung für Anleger, gleich ob privat oder institutionell: „Immobilien als Unternehmen behandeln“.
Was stört Stefan Wundrak bei Kapitalanlegern im Umgang mit Immobilien? Immobilien sind kein Sparbuch, Bond oder ähnliches:
„Sie verwenden zu oft einfach das Benchmark-System des Finanzmarkts. Darin gilt eine möglichst langfristig an ein Einzelunternehmen vermietete Immobilie als Cashflow-Coupon, der jährlich ausgezahlt wird. Man vergleicht Bonds mit 3% Verzinsung p.a. mit Immobilien, die 5% ausschütten.“
Es bringt nichts, eine Immobilie nach dem Kauf jahrelang sich selbst zu überlassen. Richtiger wäre, die Steine „anzufassen“, diversifiziert zu vermieten, die Immobilie neu zu positionieren und damit aufzuwerten.
„Dieser unternehmerische Ansatz wirkt de facto risikominimierend.“
Im Unterschied zu Anleihen, die gerade für große institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen Maßstab jeder Anlage sind, weisen Immobilien eine andere Risikostruktur auf:
„Der entscheidende Unterschied zwischen Immobilien und Anleihen ist der Wert bei Endfälligkeit. Bei Anleihen gibt es zwar Kursschwankungen während der Laufzeit, aber der Endwert bei Rückzahlung steht fest. Bei Immobilien ist das bekanntlich nicht der Fall.“
Gerade für Privatanleger gibt er einen sehr wertvollen Tipp, wenn sie Angebote prüfen:
„Die Fondsgesellschaft verdient das meiste Geld zum Beginn des Anlagezeitraums und nicht dann, wenn es ans Nachvermieten oder an den lukrativen Wiederverkauf geht. Das setzt die falschen Anreize …
Eine Immobilie ist eine Unternehmensbeteiligung mit Risiko. Um mit diesem Risiko sinnvoll umzugehen, braucht es ein aktives Management. Es hat doch keinen Sinn, ein Management dafür zu bezahlen, dass es nichts tut.“
Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 5,0 % |
| Brandenburg | 5,0 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen | 4,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen* | 3,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,5 % |
| Niedersachsen | 4,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 4,0 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 4,5 % |
| Schleswig-Holstein | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.
Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.
Kurz vor Jahresende 2011 hat JLL ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro registriert. Bis zum Jahresende würden noch weitere Umsätze für rund 200 Millionen Euro erwartet.
Im Vorjahr war nur für 3,1 Milliarden Euro gehandelt worden.
Die meisten Wohnungen wurden von institutionellen Investoren wie Immobilien AGs, Fonds, Banken, Reits und Fonds-Verwaltern gehandelt. Sie investierten in diesem Jahr 4,4 Milliarden Euro.