Thomas SchulzeAuthor Archives: Thomas Schulze
Ich helfe seit 1996 Interessenten, leichter und schneller Immobilien zur Vermögensmehrung und Vermögenssicherung zu erwerben und dabei alle Vorteile der Umwandlung von Steuern in Vermögen zu nutzen, auch wenn sie sich bisher noch wenig mit diesen Anlagemöglichkeiten auskennen.
In der „Monatsschrift für Deutsches Recht“ (Heft 8/2012) wird auf ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Köln verwiesen, wonach Geschlossene Fonds eine spekulative Anlageform sind (Az.: 20 U 167/11).
Das Gericht gab mit seinem Urteil einer Anlegerin Recht, die mit Investitionen in einen geschlossenen Immobilienfonds Geld verloren hatte. Ihr Anlageberater hatte ihr zu diesem Fonds geraten, obwohl sie als Anlageziel die Sicherung ihrer Altersvorsorge angegeben hatte.
Das Pestel-Instituts in Hannover hat in einer Studie begründet, dass 2017 ca. 400.000 Wohnungen in Deutschland fehlen. Besonders in Ballungszentren sind Wohnungen schon jetzt Mangelware. Die Mietpreise steigen teilweise explosionsartig.
WELT/Immonet: Durchschnittsmieten und Mietanstieg
Bundesbauminister Peter Ramsauer bestätigte dies gegenüber der „Welt am Sonntag“:
„In den Ballungszentren und den Metropolen München, Hamburg, Berlin oder dem Rhein-Main-Gebiet gibt es eine Knappheit an Wohnungen“.
Gleichzeitig verpasste er nicht, den Schwarzen Peter für die geringen Aktivitäten im sozialen Wohnungsbau den Ländern zuzuschieben. Sie sind seit 2007 dafür zuständig, während sich der Bund nur an der Wohnungsbauförderung mit 518 Millionen Euro im Jahr beteiligt.
Der Minister sieht in der Wohnungsknappheit und den Preissteigerungen jedoch auch eine „gute Seite“:
„Die gute Nachricht ist, dass sich das Investitionsklima eindeutig verbessert hat … Weil die Renditen über viele Jahre gering waren, wurde lange zu wenig investiert.“
Für Wohnungseigentümer trifft das sicher zu. Insbesondere Kapitalanleger profitieren von dieser Lage, wenn ihre Wohnungen in den gefragten Standorten liegen und den Ansprüchen der Mieter nach moderner Wohnkultur gerecht werden.
Quelle: Welt am Sonntag, 08.07.2012
Anleger bevorzugen nicht nur wegen der Steuervorteile denkmalgeschützte Wohnimmobilien. Vielen Kapitalanlegern gilt ein Wohnhaus aus der Gründerzeit mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern als die ideale Immobilie.
In einem ausführlichen Artikel wird in Cash Online über den „Charme der Altbauten“ berichtet. Darin werden mehrere Experten zitiert, die beobachten, dass die
„sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt“
anlegen.
Wer interessiert sich für solche Objekte?
„‚Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren‘, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren.“
Kapitalanleger können zu 100 Prozent aus den anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts gemäß Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren Steuervorteile ziehen.
Beispiel:
Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
anrechenbarer Sanierungskostenanteil: 70 Prozent
Steuervorteil für Kapitalanleger über zwölf Jahre: 140.000 Euro
Steuervorteil für Selbstnutzer über zehn Jahre: 126.000 Euro
„‚Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten‘, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan.“
Anleger sollten jedoch genau prüfen, wie realistisch der anrechenbare Sanierungskostenanteil kalkuliert wurde.
„Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden.“
Als wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts werden in dem Beitrag jedoch Standort und Lage der Immobilie genannt. Generell sollte der Standort durch eine hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein.
Derart geeignete Denkmalschutzobjekte mit Sanierungs-AfA gibt es vorzugsweise in den großen Städten Ostdeutschlands und in Berlin.
„Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf … Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind.“
Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen
mit Balkon und Loggia.
„Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.“
Quelle: cash-online.de, 16.05.2012
Immobilien gelten für drei Viertel der Bundesbürger als beste Form der Altersvorsoge. Fast jeder Zehnte will in den kommenden zwei Jahren ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen. Gerade das niedrige Zinsniveaus scheint trotz bereits gestiegener Preise günstig für den Immobilienerwerb.
Dieses Ergebnis hat das Marktforschungsinstituts TNS Infratest aus einer Umfrage im Auftrag des Stuttgarter Finanzkonzerns Wüstenrot & Württembergische (W&W) gewonnen.
Zwei Drittel der Deutschen sehen in Immobilien die sicherste Geldanlage zur Altersvorsorge. Haus- und Wohnungseigentümer bevorzugen Immobilieneigentum noch stärker.
Gerade die historisch niedrigen Zinsen in Deutschland scheinen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie zu befördern.
Die Preise für Wohnimmobilien steigen derzeit deutlich an. Aus dem Hauspreisindex der Bundesbank ergibt sich, dass die Preise im vergangenen Jahr ungewöhnlich stark um 5,5 Prozent gestiegen sind. Im Jahr davor waren es 2,5 Prozent. Die Gefahr einer Immobilienblase sehen viele Experten jedoch nicht. Denn einerseits gibt es in Deutschland einen großen Nachholbedarf und andererseits erwarten Experten in diesem Jahr, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nicht mehr so stark anwächst.
Minirenditen für Spareinlagen und Versicherungen, fieberhafte Unsicherheit an den Börsen, wachsende Staatsverschuldung … immer mehr Anleger sehen den sicheren Hafen für ihr Geld im „Betongold“.
Die Redakteure von FOCUS Online kommentieren das mit dem Titel:
„Da auch andere Anlageformen keinen Geld- und Kaufkrafterhalt verheißen, stieg die Nachfrage nach Betongold bei ImmobilienScout24 seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007 um rund satte 500 Prozent.“
Steffen Möller von der Ratingagentur Scope Analysis hat in einem Beitrag in wallstreet-online die Prognoserenditen Geschlossener Fonds und die Verzinsung deutscher Staatsanleihen miteinander verglichen.
Das Ergebnis: Die Umlaufrenditen deutscher Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind seit 2007 von 4,2 Prozent auf 2,4 Prozent im Jahr 2011 und weiter auf bisher 1,5 Prozent im Jahr 2012 gefallen.
Die prognostizierten Renditen Geschlossener Fonds sind seit 2007 ebenfalls nahezu kontinuierlich gesunken:
„Über alle Segmente sanken die prognostizierten Vor-Steuer-Renditen von durchschnittlich 7,3 Prozent im Jahr 2007 auf 6,7 im vergangenen Jahr. Fonds, die in den ersten Monaten dieses Jahres emittiert wurden, stellen Zeichnern jährliche Renditen von 6,9 Prozent in Aussicht.“
Der Autor weist jedoch darauf, dass die Renditen nur sehr begrenzt vergleichbar sind. Denn die tatsächliche Rendite eines Geschlossenen Fonds lässt sich erst nach der Fondsauflösung und Veräußerung des Investitionsobjektes ermitteln.
Quelle: wallstreet-online, 11.05.2012, Risikoprämie für Geschlossene Fonds steigt
Die BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat für den Jahresanfang 2012 anhand der Verkaufszahlen festgestellt, dass „deutsche Wohnimmobilien bei den Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen. Stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, die sichere Cashflows garantierten, seien vielen Anlegern dabei wichtiger als hohe Renditen.“
Die meisten Anleger kommen aus Deutschland. Auf sie entfallen 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Unter den ausländischen Anlegern dominieren europäischen Investoren (gut 24 Prozent). Die restlichen sechs Prozent entfallen auf nordamerikanische Anleger.
Auch wenn die Kaufpreise der großen Anleger nicht direkt mit den Kaufpreisen von Privatanlegern vergleichbar sind, dürfte für letztere jedoch aufschlussreich sein:
Die Experten von BNPPRE beobachten zudem, dass Anleger stärker auf stabile und sichere Cashflows setzen als auf hohe Renditen und Wertsteigerungspotentiale.
Quelle: cash-online.de, 18.04.2012
Zu diesem Ergebnis gelangen die Autoren einer aktuellen Immobilientrendstudie 2011/2012 der PlanetHome AG. Immobilien sind für die meisten Deutschen seit der Eurokrise immer wichtiger geworden.
Die Autoren sehen die Ursachen vor allem in der Unsicherheit an den Aktienmärkten und in der Eurokrise. Demgegenüber verbinden die Bürger Immobilien mit Sicherheit und Stabilität.
Rund 58 Prozent der Befragten haben im Rahmen der Immobilientrendstudie in der Zeit vom 31.10.2011 bis zum 08.11.2011 angegeben, dass Immobilien in den vorangegangenen Monaten zunehmend wichtiger für sie geworden sind.
Verstärkt finanzierten die Bürger mit ihrem Geld Betongold. Dabei würden sich rund 49 Prozent der Befragten bei einem anstehenden Immobilienkauf für einen Neubau entscheiden. 39 Prozent ziehen einen Altbau oder eine Bestandsimmobilie vor. Käufer von Neubauten erwarten vor allem gute Energiewerte und kalkulierbare Risiken beim Neubau. Demgegenüber kalkulieren Käufer von Altbauten auf eine exklusive Lage und Wertsteigerungen.
Quelle: Comeback von Immobilien als Insignien für Sicherheit und Wertstabilität
In unsicheren Zeiten scheint die Mehrheit der Deutschen Wohneigentum als sichere Anlage zu bewerten. Allerdings ist der Wunsch nach Immobilieneigentum bei vielen größer als die aktuellen finanziellen Möglichkeiten. Doch auch dafür gibt es jetzt eine Lösung.
Für eine inflationsgeschützte Sachwertanlage in Immobilien braucht man nicht nur Geld, sondern auch eine geeignete Immobilie. Trotz Wohnungsnot in den Metropolen stehen in vielen Regionen Wohnungen und Häuser leer. Dort „Schnäppchen“ zu erwerben, ist hinausgeworfenes Geld!
Geld verdienen können Sie mit geeigneten Immobilien in nachfragestarken Metropolen. Vor allem der Berliner Wohnungsmarkt übertrifft derzeit die kühnsten Erwartungen: Zu der steigenden Nachfrage aufgrund des stabilen Bevölkerungszuwachses gesellt sich ein Ansturm ausländischer Investoren. Besondere Gunst genießen Wohnimmobilien. Sie scheinen das Anforderungsprofil risikoaverser Investoren perfekt zu bedienen.
Bei Immobilien, die den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, liegt die Neubautätigkeit nach wie vor unter dem Bedarf. Der Leerstand beträgt nur 2,7%. Die Folge: ein weiter steigendes Mietniveau.
Experten von BulwienGesa erwarten, dass das historisch niedrige Zinsniveau gepaart mit hohen Sparreserven sowie fehlenden Anlagealternativen zur Investition in Sachwerte für steigende Preise und Mieten sorgen.
Deshalb bieten sich Ihnen jetzt drei verschiedene Wege zu (mehr) Immobilieneigentum:
1. Wer es sich leisten kann und über mehrere 10.000 EUR freies Eigenkapital plus Bonität verfügt, erwirbt ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und profitiert von der Vermögensbildung durch Dritte – denn mit den Mieteinnahmen und gegebenenfalls zusätzlichen Steuersubventionen schafft er sich ein sicheres Immobilienvermögen.
2. Wer – aus welchen Gründen auch immer – (derzeit) eine solche Immobilie nicht für sich erwerben kann, dem bieten jetzt auch geschlossene Wohnimmobilienfonds eine lukrative Kapitalanlage schon ab einer Beteiligungssumme von 25.000 EUR und ohne eigenen Kredit. Diese Immobilienfonds bieten teilweise sogar den Vorteil, dass sie nur mit einer mittelfristigen Laufzeit von 4 – 6 Jahren das Eigenkapital binden.
3. Wem das immer noch zuviel Geld für die Investition ist, der kann schon ab beispielsweise 100 EUR monatlich ein Vermögen mit Wohnimmobilieneigentum als Fondsanteil aufbauen.
Übrigens: Wussten Sie, dass geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Objekten im Jahr 2011 einen Zehnjahresrekord an Beteiligungskapital erreichten? Und … Immobilien bleiben die Hoffnungsträger.
Wie die Süddeutsche Zeitung in ihrer Online-Ausgabe meldet, erwarten die deutschen Immobilienmakler 2012 eine weiter steigende Nachfrage nach Wohneigentum.
Drei Viertel der Makler sehen in der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern durch Kapitalanleger den größten Interessentenkreis. Knapp dahinter mit 71 beziehungsweise 70 Prozent sehen die Makler die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen für Selbstnutzer. Für vermietete Eigentumswohnungen erwarten 66 Prozent der Makler ein wachsendes Interesse.
Quelle: Süddeutsche Zeitung