Thomas SchulzeAuthor Archives: Thomas Schulze
Ich helfe seit 1996 Interessenten, leichter und schneller Immobilien zur Vermögensmehrung und Vermögenssicherung zu erwerben und dabei alle Vorteile der Umwandlung von Steuern in Vermögen zu nutzen, auch wenn sie sich bisher noch wenig mit diesen Anlagemöglichkeiten auskennen.
In der Immobilien-Zeitung vom 26.01.2012 gibt es ein empfehlenswertes Interview mit Stefan Wundrak, Research-Director bei Henderson Global Investors. Seine Empfehlung für Anleger, gleich ob privat oder institutionell: „Immobilien als Unternehmen behandeln“.
Was stört Stefan Wundrak bei Kapitalanlegern im Umgang mit Immobilien? Immobilien sind kein Sparbuch, Bond oder ähnliches:
„Sie verwenden zu oft einfach das Benchmark-System des Finanzmarkts. Darin gilt eine möglichst langfristig an ein Einzelunternehmen vermietete Immobilie als Cashflow-Coupon, der jährlich ausgezahlt wird. Man vergleicht Bonds mit 3% Verzinsung p.a. mit Immobilien, die 5% ausschütten.“
Es bringt nichts, eine Immobilie nach dem Kauf jahrelang sich selbst zu überlassen. Richtiger wäre, die Steine „anzufassen“, diversifiziert zu vermieten, die Immobilie neu zu positionieren und damit aufzuwerten.
„Dieser unternehmerische Ansatz wirkt de facto risikominimierend.“
Im Unterschied zu Anleihen, die gerade für große institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen Maßstab jeder Anlage sind, weisen Immobilien eine andere Risikostruktur auf:
„Der entscheidende Unterschied zwischen Immobilien und Anleihen ist der Wert bei Endfälligkeit. Bei Anleihen gibt es zwar Kursschwankungen während der Laufzeit, aber der Endwert bei Rückzahlung steht fest. Bei Immobilien ist das bekanntlich nicht der Fall.“
Gerade für Privatanleger gibt er einen sehr wertvollen Tipp, wenn sie Angebote prüfen:
„Die Fondsgesellschaft verdient das meiste Geld zum Beginn des Anlagezeitraums und nicht dann, wenn es ans Nachvermieten oder an den lukrativen Wiederverkauf geht. Das setzt die falschen Anreize …
Eine Immobilie ist eine Unternehmensbeteiligung mit Risiko. Um mit diesem Risiko sinnvoll umzugehen, braucht es ein aktives Management. Es hat doch keinen Sinn, ein Management dafür zu bezahlen, dass es nichts tut.“
Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 5,0 % |
| Brandenburg | 5,0 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bremen | 4,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen* | 3,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,5 % |
| Niedersachsen | 4,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 4,0 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 4,5 % |
| Schleswig-Holstein | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.
Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.
Kurz vor Jahresende 2011 hat JLL ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro registriert. Bis zum Jahresende würden noch weitere Umsätze für rund 200 Millionen Euro erwartet.
Im Vorjahr war nur für 3,1 Milliarden Euro gehandelt worden.
Die meisten Wohnungen wurden von institutionellen Investoren wie Immobilien AGs, Fonds, Banken, Reits und Fonds-Verwaltern gehandelt. Sie investierten in diesem Jahr 4,4 Milliarden Euro.
In einem FAZ-Artikel vom 28.12.2011 wurden erneut Kaufpreise und Renditechancen für Immobilieneigentum verglichen. Grundlage dafür sind Berechnungen des Bulwien Gesa -Institutes sowie der Wirtschaftsberatung Empirica. So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung bei Erstbezug
Besonders groß war der Preisanstieg in den letzten 3 „Krisenjahren“ in Berlin. So stiegen die Preise in Mitte um rund 44 Prozent, in Kreuzberg gar bis 56 Prozent.
Ein Wohnungskauf lohnt sich vor allem in großen Städten mit einer starken Wirtschaft wie München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Köln. In der Regel werden dort hohe Gehälter gezahlt. Wenn dann noch die Infrastruktur mit Kitas, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten gut ist, werden zusätzlich auch Zuzügler aus dem Umland angelockt. Das gelte auch für Städte in Ostdeutschland.
„‚Die einen ziehen Leipzig und Dresden als Firmenstandorte an, die anderen Greifswald und Jena als Universitätsstädte‘, sagt Malte Maurer vom Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.“
Neben der Lage wird die Preisentwicklung auch deutlich vom Alter bzw. Bauzustand der Immobilie sowie den potentiellen Mietern beeinflußt. Als besonders zukunftssicher gelten beispielsweise Wohnungen, die für ältere Menschen geeignet sind.
Quelle: FAZ, 28.12.2011
Aufgrund welcher Bedinungen kann sich ein Immobilienverkauf derzeit lohnen?
Erstens kann die Chance eines Verkaufsgewinns lohnenswert sein. die Bedingungen dafür sind in gefragten Regionen gut wie lange nicht:
„In manchen Regionen Deutschlands verteuerten sich Eigentumswohnungen in einem Jahr um zehn Prozent. Immobilien dienen zunehmend der Kapitalanlage.“ (WELT-Online, 19.09.2011)
„3 Prozent beträgt die durchschnittliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bei Eigenheimen und 5 Prozent bei Eigentumswohnungen.“ (BIV-Verlag, 17.11.2011)
Für das Jahr 2011 „zeigt der HPX eine Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von 99,66 Punkten im Januar 2011 auf 102,74 im September – was damals einem Rekordwert entsprach, der bis heute noch zwei weitere Male übertroffen worden ist.“ (HYPOPORT AG, 12.12.2011)
Wer also Gewinne „mitnehmen“ will, kann diesen Marktbedingungen nutzen. Ein Verkauf der Immobilie kann sich also lohnen.
Zweitens kann sich ein Verkauf jetzt lohnen, um dadurch demnächst notwendige Investitionen bei geringen Rücklagen zu vermeiden. Wenn größere Renovierungen oder Sanierungen anstehen, sollten dafür entsprechende finanzielle Reserven vorhanden sein. Als Faustregel orientierten sich viele Immobilieneigentümer bisher an 1,5 Prozent der Herstellungskosten, die sie als Instandhaltungsrücklage im Jahr kalkulierten.
Infolge neuer gesetzlicher Regelungen wie beispielsweise der Energieeinsparverordnung (EnEV) können diese Rücklagen nicht mehr ausreichen. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann sich also auch lohnen, wenn keine ausreichenden Rücklagen für Instandhaltung, Sanierung und zusätzliche Auflagen vorhanden sind.
Natürlich können in weniger gefragten Standorten auch zusätzliche Belastungen durch Mietausfall entstehen, wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum geringer als das Angebot ist.
Allein im September 2011 haben Anleger rund 2,8 Milliarden Euro aus Aktien-, Renten- und Mischfonds abgezogen, im Vormonat waren es knapp fünf Milliarden Euro. Das Vertrauen in „Euro“ und „Europa“ fehlt. Beispielsweise verloren Europa- und Euroland-Aktienfonds im August 1,6 Milliarden Euro. In gleicher Höhe floss demgegenüber Geld in Anlagen mit dem Schwerpunkt Deutschland.
Zudem werden frei werdende Gelder aus getilgten Investments oder
Versicherungen kaum reinvestiert. Experten schätzen dieses Volumen auf durchschnittlich 300 Millionen Euro pro Tag.
Derzeit bevorzugen private wie institutionelle Anleger die Geldwert-Sicherheit von Immobilien. Der Umsatz der Immobilienmakler in den 50 größten Städten Deutschlands stieg laut einer Studie des Immobilienverbands
IVD auf 10,4 Milliarden. Das sind 22 Prozent als im Vorjahr.
In den attraktiven Metropolregionen ist der Wohnimmobilienmarkt nahezu
leergefegt. Gerade in sogenannten „guten“ und „mittleren Wohnlagen“ werden weit mehr Immobilien nachgefragt als angeboten. Beispielsweise wuchs der Umsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt um fast ein Drittel gegenüber dem ersten Halbjahr 2010. Aus Frankfurt am Main wurde ein Zuwachs von 7 Millionen Euro auf 201 Millionen Euro gemeldet. In Düsseldorf wurde fünf Prozent Zuwachs registriert.
Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen im Jahr 2012.
Quelle: ERFOLG – Neues aus der Wirtschaft, Dezember 2011
Die Hamburger Gesellschaft für Unternehmensanalyse
und Beteiligungsmanagment mbH (G.U.B.) hat das Beteiligungsangebot „ZBI Professional 7“ mit einem „sehr gut“ (Dreifachplus) bewertet. Die ZBI Fondsverwaltungs GmbH aus Erlangen erhielt für ihren Geschlossenen Immobilienfonds insgesamt 81 von 100 Punkten von den Analysten der G.U.B.
Der Fondsinitiator, die ZBI Zentral Boden Immobilien AG, ist darauf spezialisiert, Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland unter dem Verkehrswert zu erwerben und Miet- sowie Wertsteigerungspotenziale zu realisieren. Getreu der Devise: Im Einkauf liegt der Gewinn.
Bei diesem Geschäftsmodell ist einleuchtend, dass zum jeweiligen Vertriebsstart des Immobilienfonds weitgehend noch keine konkreten Investitionsobjekte feststehen (Blind-Pool).
Die Objekte sollen nach dem Erwerb entweder langfristig gehalten und bewirtschaftet oder weiterverkauft werden. Mit jeweils großen Portfolien von Bestandsobjekten in verschiedenen Regionen Deutschlands will die Fondsgesellschaft die Risiken breit streuen ohne Bau- oder Fertigstellungsrisiken einzugehen.
Die Mindestbeteiligung liegt grundsätzlich bei 25.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Fondsgeschäftsführung behält es sich vor, nach eigenem Ermessen die Mindestbeteiligung auf 15.000 Euro für einen kleinen Teil des Fonds (bis zu 15 Prozent des gezeichneten Kapitals) zu senken.
G.U.B. gilt als Deutschlands ältestes Analysehaus für Geschlossene Fonds. In der Analyse der G.U.B. wird als Stärke des aktuellen Fonds herausgestellt, dass die Investitionskriterien im Gesellschaftsvertrag klar definiert sind. Wenngleich der Fonds hinsichtlich der Objekte ein Blind-Pool ist, können die Anleger jedoch vorab den Wert des Wortpolios für ihre Vermögenssicherung und Vermögensentwicklung kalkulieren.
Hoch bewerten die Analysten weiterhin, dass die Kommanditisten jeder Investitionsentscheidung zustimmen müssen. Ungeachtet dessen ist in der Fondskonstruktion eine erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsführung ab Überschreiten einer Hurdle-Rate von 7,5 Prozent vorgesehen – ein zusätzlicher Anreiz für den Initiator und für den Investor.
Allerdings werden von den G.U.B.-Analysten die fehlenden Platzierungsgarantie und die Möglichkeit der Geschäftsführung, über 30 Prozent des Kapitals ohne Mittelverwendungskontrolle verfügen zu können, als Schwächen eingeschätzt und mit Punktabzug bewertet.
Punktabzüge gibt es auch, weil die Analysten Interessenkonfliktpotenzial aufgrund der Beauftragung verschiedener ZBI-Unternehmen mit der Durchführung von Dienstleistungen. Insgesamt reicht es jedoch für 81 Punkte und das Urteil „sehr gut“.
Quelle: G.U.B., 31.10.2011
„Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie! Im vorigen Jahr wurden 21 Prozent mehr Wohnungen und Geschäftshäuser verkauft als 2009. Tendenz: steigend.“
Das meldete die „BZ“ am 13.09.2011. Besonders stark wachse der Wohnungsmarkt. Aus einer Studie der „TLG Immobilien“ und einer weiteren von „Engel&Völkers“ wurden 4 Tendenzen genannt:
Die Immobilienexperten beider Studien meinen, dass die Mietpreise in der Stadt derzeit vergleichsweise moderat seien. Wenn trotzdem so viele Menschen über ihre steigenden Mieten klagen, dann weil die Berliner zu verwöhnt sind. „Die Mieten waren lange Zeit einfach zu billig.“
Quelle: BZ
Das wäre wohl die richtige Überschrift gewesen. Statt dessen hieß sie im HANDELSBLATT vom 02.09.2011 „Wie Eigenheimbesitzer Steuern sparen können„.
Dabei wurden 3 Varianten durcheinander gewirbelt:
1. Steuern sparen mit einem denkmalgeschützten „Eigenheim“,
2. Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten vermieteten Immobilie (ob Haus oder Eigentumswohnung ist gleich) und
3. Steuern sparen mit „Wohn-Riester“.
Wenn schon die Autoren Dirk Wohleb und Dörte Jochims zumindest bei der Veröffentlichung des Beitrages im Internet nicht darauf geachtet haben, dass dieser „Ratgeber“ auch sachlich richtig ist, dann sollten Sie sich zumindest nicht irritieren lassen … es könnte sehr teuer werden.
Im Wirtschaftsmagazin „Capital“ wurde das aktuelle Ranking der wirtschaftsstärksten Städte Deutschlands vorgestellt.
Für zukunftsorientierte Investoren, die mit Immobilien ihr Kapital erhalten und vermehren wollen, gibt das Capital-Ranking wichtige Orientierungen, wo sich eine Investition besonders lohnt.
Wenngleich die Spitzenplätze von den westdeutschen Städten Hamburg, München und Frankfurt am Main eingenommen werden, berücksichtigen clevere Investoren jedoch, dass auch die Kaufpreise in diesen Städten weit überdurchschnittlich sind. Infolge dessen fällt die Mietrendite im Durchschnitt niederiger aus und auch der Spielraum für die Wertsteigerungsrendite ist schwerer kalkulierbar.
Die niedriger bewerteten ostdeutschen Städte Leipzig (Rang4), Dresden (Rang 6) und Jena (Rang 10) locken dagegen mit niedrigen Einstiegspreisen, höheren Wertsteigerungschancen und oft auch noch zusätzlichen höheren steuerlichen Renditen infolge Sanierung und Denkmalschutz.
mehr unter http://www.capital.de/politik/:Capital-Staedte-Ranking–Top-Ten-der-wirtschaftsstaerksten-Staedte-Deutschlands/100040810.html