Thomas SchulzeAuthor Archives: Thomas Schulze
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Mehr Erfolg mit der eigenen Ferienwohnung – Tipps für den Onlineauftritt und die Vermarktung
Foto: djd/Couch & Komma/Peggychoucair Pixabay über Mobirise
(djd). Urlaub in einer Ferienwohnung statt im Hotel – vor allem Familien schätzen die Individualität und Freiheit, die Ferienappartements bieten: Hier kann selbst gekocht werden, Öffnungszeiten von Rezeption, Sauna oder Frühstücksraum spielen keine Rolle. Auch preislich liegen diese Ferienunterkünfte meist günstiger.
Doch viele der Appartements werden online nicht besonders ansprechend angeboten. Unscharfe, schattige Bilder, langweilige Texte und lieblose Einrichtungen machen die Objekte für Urlauber unattraktiv, obwohl sie in Wahrheit verborgene Schönheiten sind. Schon diese wenigen Tipps können dabei helfen, die Ferienwohnung in ein schöneres Licht zu rücken.
„So 08/15, wie viele Ferienimmobilien im Internet beschrieben werden, sind sie häufig gar nicht“, sagt Jochem Becker, Inhaber der Agentur Couch & Komma. „Um ihre Einzigartigkeit und ihren Komfort voll zur Geltung zu bringen und mehr Buchungen zu bekommen, braucht es aber mehr Mut.
Die Beschreibungen sollten deswegen unterhaltsam, lustig und nicht gewöhnlich sein.“ Das Lesen mache Spaß und der potenzielle Mieter baue schon in den ersten Sekunden eine emotionale Bindung zum Ferienobjekt auf, so der ehemalige Presse- und PR-Chef eines TV-Senders.
Angefangen hat Becker mit seiner eigenen Ferienwohnung, die er auffallend amüsant beschrieben hat. Seit der Pandemie sieht er das sogenannte Storytelling als neuen Trend in der Vermarktung von Ferienimmobilien: Urlauber würden sich seitdem auch mehr Zeit nehmen, die Beschreibungstexte genau zu lesen und ihr Feriendomizil sorgfältig auszuwählen.
Schon Kleinigkeiten wie eine markante Überschrift, etwas Interessantes und Humorvolles über das Haus oder die Wohnung, den Ort und die Umgebung sowie die saisonale Anpassung des Textes an Jahreszeiten oder Feiertage können dabei helfen, das eigene Angebot von denen der Mitbewerber abzuheben.
Optisch könnten bereits kleine Änderungen am Einrichtungsstil zu einem erhöhten Erfolg beitragen, wie Jochem Becker schon selbst festgestellt hat. Wer keine Zeit oder Inspiration für das Marketing seiner Ferienwohnung hat, findet professionelle Unterstützung etwa auf www.couch-und-komma.de. Die Agentur übernimmt auf Wunsch die komplette Online-Vermarktung von Ferienwohnungen und -häusern.
Foto: djd/Couch & Komma/Norbert Krawiec/Wipsteert
(djd). Ferienwohnung statt Hotel – gerade Familien wählen gerne die vergleichsweise günstige Unterbringung in einem Appartement. Doch mit einer ansprechenden Darstellung und erfolgreichen Online-Vermarktung tun sich viele Anbieter der Appartements schwer.
Hier können Ratschläge vom Profi helfen: Agenturen wie Couch & Komma übernehmen die komplette Online-Vermarktung von Ferienappartements, bis hin zu Einrichtungstipps. Laut Inhaber Jochem Becker, ehemaliger Presse- und PR-Chef eines TV-Senders, trägt vor allem eine amüsante und auffallende Beschreibung der Immobilie zum Erfolg bei. Das sogenannte Storytelling sei ein neuer Trend in der Vermarktung von Ferienimmobilien. Weitere Infos gibt es unter www.couch-und-komma.de.
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Diversifizierung bei Immobilien – wie wichtig ist eine Risikominimierung für Investoren am Wohnungsmarkt?
Für eine Investition in Immobilien statt dem klassischen Sparbuch gibt es gute Gründe, denn es können deutlich höhere Renditen erzielt werden. Doch der Immobilienmarkt ist vor Wirtschaftskrisen nicht gefeit, sodass ein ausschließliches Anlegen Ihres Vermögens in Betongold während einer Rezession oder gar Depression zu einer starken Verminderung Ihres Portfolios führen kann. Unverzichtbar ist deshalb auch für Kapitalanleger, die von den Renditen für Immobilien überzeugt sind, eine Diversifizierung der Investitionen. Welche Vorteile Sie davon haben und welche Möglichkeiten es für die Aufteilung Ihres Kapitals gibt, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.
Eine Diversifizierung sollte für jeden Anleger eine wichtige Rolle spielen, unabhängig davon, ob Investments vorrangig im Aktienmarkt, am Immobilienmarkt oder in Kryptowährungen getätigt werden. Denn durch eine Streuung des Risikos müssen Sie keine existenzbedrohenden Verluste befürchten, sondern lediglich größere Schwankungen Ihres Portfolios hinnehmen. Besonders wichtig wird dies, wenn Ihre Investments durch Mieten von Immobilien oder Dividenden am Aktienmarkt einen Teil Ihres Budgets decken müssen. Fallen die Ausschüttungen oder Mietzahlungen plötzlich weg, können sonst große Probleme entstehen.
Ebenso bieten sich durch eine Diversifizierung höhere Gewinnchancen, da Sie einen Teil Ihres Kapitals in Investments mit großem Risiko, aber auch riesigen Wachstumsmöglichkeiten wie Growth-Aktien oder Kryptowährungen anlegen können. Durch die Streuung können Sie auf eine Rallye nach oben wetten und sind bei enttäuschenden Resultaten durch Investments in anderen Bereichen vor zu hohen Verlusten geschützt.
Den Grad der Diversifizierung und welchen Prozentsatz Ihres Kapitals Sie in welchen Bereichen anlegen möchten, müssen Sie selbst entscheiden. Jedoch nehmen volatile Investments in der Regel einen kleineren Bereich des Portfolios ein, während traditionell zuverlässige Anlagen wie Immobilien oder der Aktienmarkt bei vielen den größten Prozentsatz darstellen. Bei großer Risikofreude können Sie diese Verhältnisse aber auch umdrehen.
Am unabhängigsten werden Sie von Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, indem Sie einen Teil Ihres Kapitals in andere Bereiche investieren. Je nach Risikofreude reichen die Möglichkeiten dabei von ETF-Sparplänen, Goldbarren, Growth-Aktien oder Kryptowährungen bis hin zu P2P-Krediten. Während ein Absturz des Immobilienmarktes sich wahrscheinlich auch auf andere Investments auswirken wird, sind bestimmte Bereiche häufig schwerer betroffen. So stürzten in der Dotcom-Krise vor allem die Aktienmärkte ab und in der Subprime-Krise 2008 brachen besonders die Preise von Immobilien ein. In beiden Wirtschaftskrisen war jedoch der Preis für Gold nicht betroffen, sodass Anleger mit einem gestreuten Portfolio nie zu starke Einbußen hinnehmen mussten.
Entwicklung des Goldpreises
Bei der Diversifizierung von Investments in Immobilien sollten Sie darauf achten, dass die Objekte nicht alle in der gleichen Region liegen. Ein Grund dafür ist die Minimierung von Verlusten, denn die Insolvenz eines großen Arbeitgebers kann sich bereits auf Verkaufspreise und Mieten der gesamten Region auswirken. Andererseits können Investitionen in strukturschwache Gebiete Chancen bieten, wenn diese durch staatliche Förderungen wieder aufleben.
Die genaue Vorgehensweise bei der Diversifizierung durch verschiedene Regionen hängt davon ab, wie Sie Ihr Vermögen in Immobilien anlegen. Bei einer Investition in Immobilienfonds können Sie sich anschauen, in welchen Regionen die Objekte liegen. Wenn Sie selbst als alleiniger Käufer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, sollten Sie außerhalb Ihres Einzugsgebiets auf die Hilfe eines Experten setzen. Selbst mit einer ausführlichen Recherche im Internet ist es unmöglich, die Eigenheiten und historische Preisentwicklung einer Stadt, die Hunderte Kilometer entfernt ist, zu verstehen. Durch einen Makler mit Regionalkenntnis können Sie die Preiskurve in den letzten Jahren überblicken, die aktuell beliebtesten Stadtteile finden oder sich über einen Vergleich der Renditen zwischen gewerblichen und privaten Immobilien informieren.
Eine Möglichkeit zur Diversifizierung ist weiterhin, in unterschiedliche Immobilientypen zu investieren. So werden von Privatanlegern vor allem Wohnungen und Häuser in Betracht gezogen, wenn es um Immobilien geht. Vergessen werden häufig Gewerbeimmobilien, die hohe Renditen einbringen können. Während für die eigenständige Investition in ein Ladengeschäft oder andere gewerbliche Standorte viel Recherche notwendig ist, können Sie auch auf Immobilienfonds setzen, die verschiedene gewerbliche Mietobjekte im Portfolio haben.
Bereits ein geringeres Risiko in einer Wirtschaftskrise besteht, wenn Sie in den eigenen vier Wänden leben. Im Vergleich zum Wohnen als Mieter müssen Sie keine steigenden Mieten befürchten und stattdessen lediglich die anfallenden Nebenkosten abdecken. Als Eigentümer können Sie diese außerdem stärker beeinflussen und zum Beispiel die Stromkosten durch eine eigene Fotovoltaik-Anlage auf dem Dach verringern. Und im Alter können Sie durch eine Leibrente Ihr Budget aufbessern und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.
Wie viel Wert Sie auf eine Diversifizierung legen, bleibt Ihnen überlassen und muss im individuellen Fall entschieden werden. Trägt das aktuelle Investmentportfolio durch Dividenden oder gezahlte Mieten zum Budget bei, sind hohe Schwankungen deutlich unangenehmer. Wird das angelegte Kapital jedoch aktuell nicht benötigt, kann sich unter Umständen Risikofreude durch höhere Renditen auszahlen. Zumindest eine der genannten Diversifizierungsmöglichkeiten sollten Sie allerdings umsetzen, um in der Krise nicht mit zu starken Verlusten konfrontiert zu werden.
Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks kann steuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Der Gewinn ist gegebenenfalls zu versteuern.
Steuerlich beurteilte das Finanzgericht Düsseldorf in einem Klagefall die Eigentumsübergang eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung als ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 (1) Einkommensteuergesetz (EStG).
Im dem Klagefall ging es um zwei Grundstücke des Klägers. Beide Grundstücke hatte er im Jahr 2009 selbst im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Im Jahr 2019 wurden die Grundstücke erneut zwangsversteigert.
Das Finanzamt bewertete die Zwangsversteigerungen als private Veräußerungsgeschäfte und versteuerte den Gewinn als „sonstige Einkünfte“ (§ 22 Nr. 2 EStG).
Demgegenüber sah der Kläger im Eigentumsverlust aufgrund einer Zwangsversteigerung eine „Enteignung“. Die die Zwangsversteigerung beruhe nicht auf einem willentlichen Entschluss des Eigentümers.
Das Finanzgericht beurteilte wie zuvor das Finanzamt die Zwangsversteigerung als willentliche Entscheidung des Eigentümers. Denn er könne ja die Versteigerung verhindern, indem er die Schuld tilgt. Das wäre demgegenüber bei einer Enteignung nicht möglich. Ob der Schuldner tatsächlich die finanzielle Schuld tilgen könne, sei unbeachtlich.
Zum Marktführer für Zwangsversteigerungen
Private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken bleiben gem. § 23 (1) Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei unter folgender Bedingung:
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.
Deshalb ist es für die Steuerfreiheit auch wichtig, dass die 10-Jahresfrist eingehalten wird. Gerade bei Grundstücken ist das immer wieder eine Quelle für Fehlkalkulationen, geht es doch um den steuerlich entscheidenden Zeitpunkt.
Im konkreten Fall verwies der Kläger bei der Fristberechnung auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, das nach dem Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebots lag. Unter dieser Bedingungen sei die Zehnjahresfrist abgelaufen sei.
Im Gegensatz dazu legte das Gericht für diese Fristberechnung das obligatorische Rechtsgeschäft zugrunde. Bei einer Zwangsversteigerung sei der Tag der Abgabe des jeweiligen Meistgebots entscheidend. Der Zuschlag, mit dem der Eigentumsübergang vollzogen wird, sei der „dingliche“ Akt der Eigentumsübertragung, der für die Fristberechnung unerheblich sei.
Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2021 Az. 2 K 2220/20 E
Bankenbetrug beim Immobilienkauf kommt immer wieder vor. 2020News publiziert am 16.02.2021 den unveröffentlichten Text einer Druckfahne des Spiegels aus dem Jahr 1999.
2020News publizierte am 16.02.2021 den unveröffentlichten Text einer Druckfahne des SPIEGEL aus dem Jahr 1999.
In dem unveröffentlichten Text wollte der SPIEGEL – damals noch unter Stefan Aust ein Muster an kritischem Journalismus – über kriminelle Machenschaften von Banken im Immobilienbereich berichten. Besonders die Hypo-Vereinsbank arbeitete eng mit Drückerkolonnen zusammen, um gutgläubigen Immobilienkäufern angeblich „bankgeprüfte“ Wohnungen zu verkaufen.
Doch diese waren lediglich einen Bruchteil des gezahlten Kaufpreises wert. Der Kaufpreis enthilet – für den Käufer unerkennbar – zwischen 22 bis 45 Prozent Vermittlungsprovisionen. Zudem stellte die Bank fiktive Wertermittlungskosten in Rechnung.
„Aufgabe der Drücker war, diese Kundschaft mit geschönten Berechnungen und falschen Versprechungen zum Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zu überreden: Steuerersparnisse und Mieteinnahnmen seien so hoch, dass die Erwerber damit mühelos Zins und Tilgung zahlen könnten; und nach ein paar Jahren könne die Wohnung mit Gewinn verkauft werden.
Mit solchen Argumenten haben über 100 Vertriebsgesellschaften der Hypo Kreditnehmer zugeführt. Auch im Interesse der Bankmanager strichen die Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern gewaltige Provisionen ein, die den Kaufpreis – und damit die Kreditsumme nach oben trieben. Auf den Abgabepreis der Bauträger packten sie Provisionen von zumeist 22 bis 30 Prozent, zuweilen auch 45 Prozent und mehr.
Immobilienmakler nehmen maximal sechs Prozent. Weil eine Wohnung schwer verkäuflich ist, wenn der Vermittler 30 Prozent Provision fordert, war der Aufschlag als Innenprovision im Kaufpreis versteckt – mit Wissen der Bank, die den Erwerbern solche Provisionen finanzierte.“ (zitiert nach: 2020news.de, 16.02.2021)
Als dann die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 hereinbrach, geriet die Hypo-Vereinsbank-Tochter Hypo Realestate mit den faulen Krediten selbst in die Krise. Nur Dank ihrer Verstaatlichung 2009 und Hilfsgeldern aus dem Finanzmarktstabilisierungsfonds (SoFFin) wurde die Bank mit mit Steuermitteln und Staatsgarantien in Höhe von 143 Milliarden Euro gerettet.
Während so eine „systemrelevante“ Bank und vor allem deren Gesellschafter gerettet wurden, verloren geprellte Immobilienanleger und Steuerzahler viel Geld. Zu den Anwälten, die damals den Bankenbetrug mit aufdeckten und geprellten Anlegern halfen, gehörte übrigens auch Reiner Füllmich, der heutzutage zu den entschiedensten Anwälten im Corona-Ausschuss gehört.
Der SPIEGEL von damals unter der Chefredaktion von Stefan Aust zeichnete sich durch gründlich recherchierte Beiträge aus. Das ganze Gegenteil zum SPIEGEL von heute.
Über seine Arbeit schreibt Aust in seiner Autobiografie „Zeitreise“
„Es wurde mir von Tag zu Tag deutlicher bewusst, welches Privileg es war, als ’so eine Art Journalist‘, wie ich immer gern gesagt hatte, am Straßenrand der Geschichte zu stehen.“
Meldepflicht! – Vorsicht bei Immobiliengeschäften. Rechtsanwälte oder Notare können sich nicht auf ihre Verschwiegenheitspflicht berufen.
Jeder Kauf oder Verkauf von Immobilien ist notariell zu beurkunden. Zwangsläufig sind Rechtsanwälte und Notare bei solchen Transaktionen einzubeziehen. Fallen diesen Personen dabei Gestaltungen auf, die möglicherweise von der Regel abweichen, also „auffällig“ sind, müssen sie diese melden. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin.
Hintergrund dieser Entscheidung vor dem Verwaltungsgericht Berlin war die Klage eines Rechtsanwalts und Notars gegen die Meldepflicht aus der 2020 in Kraft getretenen Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien. Gemäß dieser Verordnung ist er verpflichtet, der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen bestimmte Sachverhalte bei Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Immobilien zu melden.
Der Kläger berief sich darauf, dass eine solche Verpflichtung nicht mit seiner Verschwiegenheitspflicht vereinbar sei. Sie stelle vielmehr einen unverhältnismäßigen Eingriff in seine Berufsfreiheit dar.
Das Verwaltungsgericht Berlin wies dies mit Beschluss vom 05.02.2021 (Az. VG 12 L 258/20) zurück.
Nach der Berufsordnung für Rechtsanwälte gelte unter anderem die Pflicht zur Verschwiegenheit nicht, wenn andere Rechtsvorschriften Ausnahmen zuließen. Auch für Notare gelten verschiedene Mitteilungs- und Auskunftspflichten. Das Interesse des Klägers müsse hinter dem im öffentlichen Interesse stehenden Rechtsgut der effektiven Geldwäschebekämpfung zurücktreten.
Kaum zu glauben, doch schon ab 1 (in Worten: einem) Euro sind Immobilieninvestments möglich. Schauen Sie selbst!
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Wie würde der Lockdown die Immobilienpreise beeinflussen? Darüber wurde in den letzten Monaten viel spekuliert. Ein Wohnatlas lässt die tatsächliche Entwicklung erkennen.
Viele Spekulationen um die Auswirkungen von Angebot und Nachfrage auf den Immobilienmarkt in der Corona-Zeit gab es in den letzten Monaten. Investoren und Verkäufer reagierten verunsichert. Nunmehr liegen aktuelle Zahlen aus dem Monat Mai vor. Sie lassen erkennen, wie es tatsächlich um die Immobilienbranche bestellt ist – und wie die nächste Entwicklung verlaufen könnte.
Doch letztendlich sind die Auswirkungen der Corona-Politik auf die Wirtschaft noch nicht detailliert vorhersehbar. Die Pleitewelle beginnt erst, das Konjunkturpaket ist stark umstritten und alternative Konzepte werden kaum zugelassen. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wirkt selbstverständlich auch auf die Immobilienbranche. Erfahrungsgemäß treten die Wirkungen jedoch immer mit einer zeitlichen Verzögerung von 12 bis 18 Monaten auf.
Sofern es um die kurzfristige Entwicklung der Immobilienbranche geht, liegen jetzt aktuelle Daten vom Mai vor. Die Postbank und das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) haben die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien in Deutschland ermittelt. Für jeden nachvollziehbar stehen sie im Wohnatlas 2020 zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Unmittelbar nach der Regierungsentscheidung im März waren viele Marktteilnehmer verunsichert. Das Angebot an Immobilien brach sehr stark ein. Derzeit liegt es aber sogar über dem Niveau von Anfang des Jahres. Denn Ende Mai wurden etwa 5 Prozent mehr Inserate gezählt als im Februar.
Bezogen auf den Gesamtmarkt ist dieser Anstieg jedoch nicht so hoch, dass die Immobilienpreise deshalb deutlich fallen. Mit nur 0,3 Prozent Zuwachs blieb die Anzahl der angebotenen Objekte relativ konstant. Bei Mietwohnungen stieg das Angebot jedoch um 11,1 Prozent.
Auch die Nachfrage wuchs erheblich. Eines der größten Immobilienportale meldet etwa 19 Prozent mehr Exposéansichten von Mietern. Käufer fragten rund 17 Prozent mehr nach und gaben auch mehr Gesuche auf.
Sowohl Immobilienbesitzer als auch Investoren können insoweit optimistisch sein.
Schwarzarbeit scheint für Immobilieneigentümer mitunter zwar illegal, aber vorteilhaft zu sein – die gravierenden Nachteile fallen meist erst später auf die Füße.
Schwarzarbeit, beispielsweise bei Renovierungen an Immobilien scheint mitunter für beide Seiten Vorteile zu haben. Doch wann ist die Grenze zu „Freundschaftsleistungen“ überschritten und wann liegt unter Umständen Schwarzarbeit vor?
Schwarzarbeit ist illegal – das weiß wohl jeder. Doch scheint sie manchen lukrativ, weil damit die Chance genutzt wird, Steuern und Sozialabgaben einzusparen. Auch wenn es nicht immer den Beteiligten bewusst ist: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, auch nicht vor weiteren Konsequenzen schützt.
Dienst- oder Werkleistungen, die ohne Gewinnerzielung oder Vergütung erbracht werden, gelten nicht als Schwarzarbeit.
Im Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung – oder kurz „Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz“ (SchwarzArbG) – § 1 (2) ist in Deutschland seit 2004 festgelegt, was als „Schwarzarbeit“ gilt.
Kurz gesagt gilt als Schwarzarbeit eine Tätigkeit, bei der gegen Gesetze verstoßen wird, wie beispielsweise:
Dadurch erhoffen sich Auftraggeber und Auftragnehmer ggf. bis zu 19 % Mehrwertsteuer, bis zu 42 % oder gar 45 % Einkommensteuer und ca. 20 % Sozialabgaben zu sparen. Ganz abgesehen davon, dass das Entgelt vielleicht auch noch unter die übliche Vergütung gedrückt wird.
Schwarzarbeit ist jedoch auch mit handfesten wirtschaftlichen Nachteilen verbunden.
Wer als Auftraggeber eine Handwerkerleistung „schwarz bezahlt“, also ohne Rechnung, hat schlechte Karten, wenn Leistungsmängel auftreten. Grundsätzlich bestehen keine Ansprüche auf Gewährleistung. Ob feuchte Wände, abblätternde Tapete oder Farbe, Kurzzschlüsse in der Elektroleitung… Pfusch bleibt Pfusch. Auftragnehmer müssen nicht nachbessern, Versicherungen müssen nicht zahlen.
Das hat der Bundesgerichtshof klar entschieden und damit dem Auftraggeber jegliche Ansprüche auf Gewährleistung abgesprochen (BGH-Urteil, 01.08.2013, Az. VII ZR 6/13).
Doch auch Auftragnehmer haben Probleme, weil sie keinen Anspruch auf angemessene Bezahlung haben. So hat das OLG Düsseldorf entschieden (OLG Düsseldorf, 21.01.2020, Az. I-21 U 34/19) zeigt. Der Auftraggeber zahlte angeblich nicht den Gesamtbetrag. Auch bei einer Vereinbarung über Schwarzarbeit entfällt jeder gesetzliche Anspruch auf Bezahlung und Gewährleistung.
Statt sich auf Schwarzarbeit einzulassen sollten Immobilieneigentümer statt der gesetzeswidrigen Schwarzabeit lieber die gesetzeskonformen steuerliche Möglichkeiten nutzen.
Als Vermieter oder Verpächter können sie die Leistungen an und in ihren Mietobjekten entweder sofort als Werbungskosten steuerlich absetzen oder als nachträgliche Herstellkosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Gegebenfalls ist es auch möglich, gem. § 9 UStG steuerpflichtig zu vermieten oder zu verpachten und dadurch die Vorsteuer ziehen zu können.
Privatperson können die Arbeitsleistungen an ihrem Eigenheim oder ihren gemieteten Räumen inklusive Anfahrt als „haushaltsnahe Handwerkerleistungen“ gem. § 35a EStG bis 20 % der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr als Steuerermäßigung nutzen.
Die Corona-Krise wirkt sich auch auf Immobilienpreise aus – doch wie, das erscheint derzeit vielen als Buch mit sieben Siegeln. Welche Anhaltspunkte gibt es für die künftige Tendenz?
Erinnern Sie sich noch, wie in den letzten Jahren die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt stiegen. Immobilienexperten der KPMG und der Immobilienakademie IREBS an der Universität Regensburg stellten in ihrer Studie Anfang Juni 2019 fest, dass in fast allen Nutzungsarten Immobilienpreise und Mieten Höchststände erreicht haben.
Besonders in den Ballungszentren wurde Immobilieneigentum für Durchschnittsverdiener schon kaum noch bezahlbar. Und jetzt?
„Die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt erreicht. Für alle, die vom Eigenheim träumen, sind das keine guten Nachrichten. Zwar sinken die Preise für Häuser und Wohnungen, jedoch werden auch die Geldgeber wieder strenger.“ (n-tv.de, 10.04.2010)
Viele Experten rechnen nun erneut mit einem Boom nach Preisrückgängen! Doch wie realistisch ist diese Erwartung?
Im März begann in Deutschland der Ausnahmezustand der Corona-Krise. Im Zeitraum von Anfang März bis Mitte April 2020 sank die Anzahl der neu inserierten Mietwohnungen um ca. 38 Prozent. In den Großstädten sank das Angebot drastischer um minus 40 Prozent.
Aufgrund der wegfallenden Einnahmen infolge Kurzarbeit oder gar Wegfalls der Einnahmen haben viele Mieter zunächst ihren Umzug aufgeschoben. Wohnungsbesichtigungen fanden kaum noch statt – sind jetzt zunehmend wieder eher möglich.
Doch wer eine neue Wohnung braucht oder will, sucht zumindest langfristig weiter. Doch was für eine Wohnung und wann? Wenn die Arbeitslosigkeit steigt und die Katastrophenpolitik längere Zeit zu Einnahmeausfällen führt, wieviel Geld können Mieter dann noch für eine Wohnung aufbringen? Bedarf an Wohnraum ist nicht gleich zahlungsfähige Nachfrage.
In den letzten Wochen registrierten Experten, dass die Mietpreis-Entwicklung zwischen -0,2 und +2,2 Prozent lag. Während in den Großstädten die Mieten eher sanken, sinde sie auf dem Land moderat gestiegen. Investoren könnten diese Tendenz nutzen.
Insbesondere seit Mitte April steigen die Mieten insgesamt wieder leicht. Hier wirkt wohl auch die Hoffnung, dass die Krisenprogramme der Regierungen finanziell bei den Verbrauchern ankommen. Ein Blick auf die Erfahrungen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 scheint das zu bestätigen. Damals erholte sich der Markt für Mietwohnungen sehr schnell erholte und boomte dann sogar.
Finanzexperten und Politiker sehen allerdings zunehmend, dass die Corona-Krise zu einer stärkeren Rezession führt als die Krise 2008 (siehe bereits nzz.ch, 16.03.2020)
Viele Immobilieninvestoren nutzen die steuerlichen und Liquiditätsvorteile einer Kreditfinanzierung.
„Problematisch für den einen oder anderen Käufer ist allerdings die Markteinschätzung der Banken, die offenbar auch mit sinkenden Immobilienpreisen rechnen und die Praxis ihrer Kreditvergabe entsprechend anpassen. So hat etwa die Hamburger Sparkasse gerade mitgeteilt, dass sie für Neukunden keine Baufinanzierungen mehr anbietet…
Einen anderen Weg beschreitet die Münchener Hypothekenbank. Sie bietet seit Ende März keine 100-Prozent-Finanzierungen mehr an, sondern vergibt Kredite nur noch bis 80 Prozent des Kaufpreises…
Andere Institute, wie die Wüstenrot, BBBank oder auch die ING teilen mit, dass sie für Finanzierungen von mehr als 80 Prozent des Kaufpreises höhere Zinsaufschläge verlangen.“ (n-tv.de, 10.04.2010)
Diese Reaktion der Geldinstitute stimmen auch mit den Empfehlungen von Creditreform an einen begrenzten Kundenkreis überein:
Wer über ausreichende Liquidität verfügt, die für die Immobilieninvestition reserviert ist, wird sich von dieser Kreditpolitik nicht beeindrucken lassen. Allerdings kann es nicht schaden, dabei auch zu berücksichtigen: Auch Mieter haben Kredite und sind möglicherweise von Banken so abhängig, dass ihre finanziellen Spielräume für Wohnen begrenzter sind.
Fazit:
Immobilieninvestoren müssen aktuell deutlich mehr Einflussfaktoren auf ein nachhaltiges Investment beachten, als noch vor der Corona-Krise.
Wegen der Corona Panik fragen sich viele Immobilieneigentümer, soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?
Viele Immobilieneigentümer fragen sich in Krisensituationen: Soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?
Gleichzeitig fragen sich Kaufinteressenten: Soll ich jetzt kaufen oder warten, ob die Preise vielleicht fallen und ich dann günstigere Investitionsobjekte finde?
Angesichts des massenhaften Ausfalls von Einkünften durch (zeitweilige) Arbeits- oder Berufsverbote fragen sich Vermieter nun: Was wird aus meinen Mieteinnahmen?
Folgende Möglichkeiten gibt es
Wenn Ihre Mieter bisher zuverlässig gezahlt haben, werden sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Zukunft wieder zahlen.
Bringt Sie der Mietausfall in existenzielle Schwierigkeiten, dann ist Ihre beste Chance immer noch, das Gespräch zu suchen.
Stecken Sie schon mitten im Kaufprozess und fragen sich nun, wie es weitergeht?
Außerdem können Sie hoffen, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten noch fallen werden. Akut haben Sie kaum etwas zu verlieren!
Sie wollten gerade Ihre Immobilie verkaufen? Dann sollten Sie derzeit wohl Ihre Pläne auf Eis legen. Das Kaufinteresse sinkt, solange die Panik anhält.
Wie sich in dieser Zeit und unmittelbar nach der Krise die Immobilienpreise entwickeln, wissen auch Experten nicht.
Eventuell lohnt es sich, über Alternativen nachzudenken: Beispielsweise Renovierungen und Sanierungen vorzunehmen, oder die Immobilie anders zu vermieten (an eine WG, möbliert) und zu warten, wie sich der Markt entwickelt.
Gewiss bleibt: In unseren Breiten brauchen die Leute immer ein Dach über dem Kopf!
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