Renditen Geschlossener Fonds deutlich über denen von deutschen Staatsanleihen

Steffen Möller von der Ratingagentur Scope Analysis hat in einem Beitrag in wallstreet-online die Prognoserenditen Geschlossener Fonds und die Verzinsung deutscher Staatsanleihen miteinander verglichen.

Das Ergebnis: Die Umlaufrenditen deutscher Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind seit 2007 von 4,2 Prozent auf 2,4 Prozent im Jahr 2011 und weiter auf bisher 1,5 Prozent im Jahr 2012 gefallen.

Die prognostizierten Renditen Geschlossener Fonds sind seit 2007 ebenfalls nahezu kontinuierlich gesunken:

„Über alle Segmente sanken die prognostizierten Vor-Steuer-Renditen von durchschnittlich 7,3 Prozent im Jahr 2007 auf 6,7 im vergangenen Jahr. Fonds, die in den ersten Monaten dieses Jahres emittiert wurden, stellen Zeichnern jährliche Renditen von 6,9 Prozent in Aussicht.“

Der Autor weist jedoch darauf, dass die Renditen nur sehr begrenzt vergleichbar sind. Denn die tatsächliche Rendite eines Geschlossenen Fonds lässt sich erst nach der Fondsauflösung und Veräußerung des Investitionsobjektes ermitteln.

Quelle: wallstreet-online, 11.05.2012, Risikoprämie für Geschlossene Fonds steigt

Investitionen in Betongold auf Rekordkurs

Die BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat für den Jahresanfang 2012 anhand der Verkaufszahlen festgestellt, dass „deutsche Wohnimmobilien bei den Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen. Stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, die sichere Cashflows garantierten, seien vielen Anlegern dabei wichtiger als hohe Renditen.“

Deutsche Investoren kaufen vorzugsweise Immobilien

Die meisten Anleger kommen aus Deutschland. Auf sie entfallen 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Unter den ausländischen Anlegern dominieren  europäischen Investoren (gut 24 Prozent). Die restlichen sechs Prozent entfallen auf nordamerikanische Anleger.

Auch wenn die Kaufpreise der großen Anleger nicht direkt mit den Kaufpreisen von Privatanlegern vergleichbar sind, dürfte für letztere jedoch aufschlussreich sein:

• bei den großen Bestandsportfolios lagen die Kaufpreise zwischen 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter
• für Projektentwicklungen in den großen deutschen Städten wurden durchschnittlich knapp 3.300 Euro pro Quadratmeter bezahlt (etwa 2.800 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter)
• bei Bestandsobjekten liegen die Preise derzeit bei ca. 1.100 bis 1.200 für ältere und bei etwa 1.800 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter für modernere Objekte.

Die Experten von BNPPRE beobachten zudem, dass Anleger stärker auf stabile und sichere Cashflows setzen als auf hohe Renditen und Wertsteigerungspotentiale.

Quelle: cash-online.de, 18.04.2012

Bürger schätzen an Immobilien Sicherheit und Wertstabilität

Zu diesem Ergebnis gelangen die Autoren einer aktuellen Immobilientrendstudie 2011/2012 der PlanetHome AG. Immobilien sind für die meisten Deutschen seit der Eurokrise immer wichtiger geworden.

Immobilien sind gefragte Anlageobjekte

Die Autoren sehen die Ursachen vor allem in der Unsicherheit an den Aktienmärkten und in der Eurokrise. Demgegenüber verbinden die Bürger  Immobilien mit Sicherheit und Stabilität.

Rund 58 Prozent der Befragten haben im Rahmen der Immobilientrendstudie in der Zeit vom 31.10.2011 bis zum 08.11.2011 angegeben, dass Immobilien in den vorangegangenen Monaten zunehmend wichtiger für sie geworden sind.

Geld in Betongold

Verstärkt finanzierten die Bürger mit ihrem Geld Betongold. Dabei würden sich rund 49 Prozent der Befragten bei einem anstehenden Immobilienkauf für einen Neubau entscheiden. 39 Prozent ziehen einen Altbau oder eine Bestandsimmobilie vor. Käufer von Neubauten erwarten vor allem gute Energiewerte und kalkulierbare Risiken beim Neubau. Demgegenüber kalkulieren Käufer von Altbauten auf eine exklusive Lage und Wertsteigerungen.

Quelle: Comeback von Immobilien als Insignien für Sicherheit und Wertstabilität

Nicht genug Geld für Immobilieneigentum? – Und wenn doch?

In unsicheren Zeiten scheint die Mehrheit der Deutschen Wohneigentum als sichere Anlage zu bewerten. Allerdings ist der Wunsch nach Immobilieneigentum bei vielen größer als die aktuellen finanziellen Möglichkeiten. Doch auch dafür gibt es jetzt eine Lösung.

Wohnimmobilien – inflationsgeschützte Sachwertanlage

Für eine inflationsgeschützte Sachwertanlage in Immobilien braucht man nicht nur Geld, sondern auch eine geeignete Immobilie. Trotz Wohnungsnot in den Metropolen stehen in vielen Regionen Wohnungen und Häuser leer. Dort „Schnäppchen“ zu erwerben, ist hinausgeworfenes Geld!

Geld verdienen können Sie mit geeigneten Immobilien in nachfragestarken Metropolen. Vor allem der Berliner Wohnungsmarkt übertrifft derzeit die kühnsten Erwartungen: Zu der steigenden Nachfrage aufgrund des stabilen Bevölkerungszuwachses gesellt sich ein Ansturm ausländischer Investoren. Besondere Gunst genießen Wohnimmobilien. Sie scheinen das Anforderungsprofil risikoaverser Investoren perfekt zu bedienen.

Bei Immobilien, die den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, liegt die Neubautätigkeit nach wie vor unter dem Bedarf. Der Leerstand beträgt nur 2,7%. Die Folge: ein weiter steigendes Mietniveau.

Experten von BulwienGesa erwarten, dass das historisch niedrige Zinsniveau gepaart mit hohen Sparreserven sowie fehlenden Anlagealternativen zur Investition in Sachwerte für steigende Preise und Mieten sorgen.

3 Wege zum Vermögensaufbau mit Wohnimmobilieneigentum

Deshalb bieten sich Ihnen jetzt drei verschiedene Wege zu (mehr) Immobilieneigentum:

1. Wer es sich leisten kann und über mehrere 10.000 EUR freies Eigenkapital plus Bonität verfügt, erwirbt ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und profitiert von der Vermögensbildung durch Dritte – denn mit den Mieteinnahmen und gegebenenfalls zusätzlichen Steuersubventionen schafft er sich ein sicheres Immobilienvermögen.

2. Wer – aus welchen Gründen auch immer – (derzeit) eine solche Immobilie nicht für sich erwerben kann, dem bieten jetzt auch geschlossene Wohnimmobilienfonds eine lukrative Kapitalanlage schon ab einer Beteiligungssumme von 25.000 EUR und ohne eigenen Kredit. Diese Immobilienfonds bieten teilweise sogar den Vorteil, dass sie nur mit einer mittelfristigen Laufzeit von 4 – 6 Jahren das Eigenkapital binden.

3. Wem das immer noch zuviel Geld für die Investition ist, der kann schon ab beispielsweise 100 EUR monatlich ein Vermögen mit Wohnimmobilieneigentum als Fondsanteil aufbauen.

Übrigens: Wussten Sie, dass geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Objekten im Jahr 2011 einen Zehnjahresrekord an Beteiligungskapital erreichten? Und … Immobilien bleiben die Hoffnungsträger.

IVD erwartet höhere Nachfrage von Kapitalanlegern

Wie die Süddeutsche Zeitung in ihrer Online-Ausgabe meldet, erwarten die deutschen Immobilienmakler 2012 eine weiter steigende Nachfrage nach Wohneigentum.

Drei Viertel der Makler sehen in der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern durch Kapitalanleger den größten Interessentenkreis. Knapp dahinter mit 71 beziehungsweise 70 Prozent sehen die Makler die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen für Selbstnutzer. Für vermietete Eigentumswohnungen erwarten 66 Prozent der Makler ein wachsendes Interesse.

Quelle: Süddeutsche Zeitung

Immobilien sind unternehmerisches Kapital

In der Immobilien-Zeitung vom 26.01.2012 gibt es ein empfehlenswertes Interview mit Stefan Wundrak, Research-Director bei Henderson Global Investors. Seine Empfehlung für Anleger, gleich ob privat oder institutionell: „Immobilien als Unternehmen behandeln“.

Immobilien sind Kapitalanlagen wie ein Unternehmen

Was stört Stefan Wundrak bei Kapitalanlegern im Umgang mit Immobilien? Immobilien sind kein Sparbuch, Bond oder ähnliches:

„Sie verwenden zu oft einfach das Benchmark-System des Finanzmarkts. Darin gilt eine möglichst langfristig an ein Einzelunternehmen vermietete Immobilie als Cashflow-Coupon, der jährlich ausgezahlt wird. Man vergleicht Bonds mit 3% Verzinsung p.a. mit Immobilien, die 5% ausschütten.“

Es bringt nichts, eine Immobilie nach dem Kauf jahrelang sich selbst zu überlassen. Richtiger wäre, die Steine „anzufassen“, diversifiziert zu vermieten, die Immobilie neu zu positionieren und damit aufzuwerten.

„Dieser unternehmerische Ansatz wirkt de facto risikominimierend.“

Im Unterschied zu Anleihen, die gerade für große institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen Maßstab jeder Anlage sind, weisen Immobilien eine andere Risikostruktur auf:

„Der entscheidende Unterschied zwischen Immobilien und Anleihen ist der Wert bei Endfälligkeit. Bei Anleihen gibt es zwar Kursschwankungen während der Laufzeit, aber der Endwert bei Rückzahlung steht fest. Bei Immobilien ist das bekanntlich nicht der Fall.“

Worauf Kapitalanleger bei Immobilienbeteiligungen achten sollten?

Gerade für Privatanleger gibt er einen sehr wertvollen Tipp, wenn sie Angebote prüfen:

„Die Fondsgesellschaft verdient das meiste Geld zum Beginn des Anlagezeitraums und nicht dann, wenn es ans Nachvermieten oder an den lukrativen Wiederverkauf geht. Das setzt die falschen Anreize …

Eine Immobilie ist eine Unternehmensbeteiligung mit Risiko. Um mit diesem Risiko sinnvoll umzugehen, braucht es ein aktives Management. Es hat doch keinen Sinn, ein Management dafür zu bezahlen, dass es nichts tut.“

Quelle: immobilien-zeitung.de, 26.01.2012

Höhere Grunderwerbsteuer für Immobilien

Zum 01.01.2012 haben weitere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Damit wird der Kauf von Immobilien in diesen Ländern um ca. 1 – 1,5 Prozentpunkte teurer. Die Bundesländer sicherten sich 2010 aus der Grunderwerbsteuer Einnahmen in Höhe von rund 5,3 Mrd. Euro.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Erwerb eines Grundstücks vom Erwerber zu entrichten. In Deutschland erheben die Bundesländer 2012 zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage als Steuern gemäß Grunderwerbsteuergesetz:

* Die Regierung des Landes Hessen plant, die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 von derzeit 3,5 auf 5 Prozent zu erhöhen.

Auch wenn sich damit für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten erhöhen, wird allein durch die Grunderwerbsteuer eine Immobilie nicht unrentabel. Sie muss lediglich für die Finanzierung und für die Renditeberechnung wie andere Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Institutionelle Investoren haben 2011 mehr Wohnungen gekauft

Flucht in Sachwerte – Jones Lang Lasalle berichteten kurz vor Weihnachten 2011, dass institutionelle Investoren im vergangenen Jahr in Deutschland soviel Wohnungen gekauft haben, wie seit drei Jahren nicht.

Kurz vor Jahresende 2011 hat JLL ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro registriert. Bis zum Jahresende würden noch weitere Umsätze für rund 200 Millionen Euro erwartet.

Im Vorjahr war nur für 3,1 Milliarden Euro gehandelt worden.

Die meisten Wohnungen wurden von institutionellen Investoren wie Immobilien AGs, Fonds, Banken, Reits und Fonds-Verwaltern gehandelt. Sie investierten in diesem Jahr 4,4 Milliarden Euro.

Lage, Lage, Lage – Welche Lage lohnt sich?

In einem FAZ-Artikel vom 28.12.2011 wurden erneut Kaufpreise und Renditechancen für Immobilieneigentum verglichen. Grundlage dafür sind Berechnungen des Bulwien Gesa -Institutes sowie der Wirtschaftsberatung Empirica. So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung bei Erstbezug

• fast 7.000 Euro kann in München,
• bis zu 5.214 Euro in Frankfurt am Main,
• bis zu 4.680 Euro in Freiburg im Breisgau,
• 3.267 Euro in Berlin-Mitte,
• 2.465 Euro in Berlin-Kreuzberg.

Besonders groß war der Preisanstieg in den letzten 3 „Krisenjahren“ in Berlin. So stiegen die Preise in Mitte um rund 44 Prozent, in Kreuzberg gar bis 56 Prozent.

Ein Wohnungskauf lohnt sich vor allem in großen Städten mit einer starken Wirtschaft wie München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Köln. In der Regel werden dort hohe Gehälter gezahlt. Wenn dann noch die Infrastruktur mit Kitas, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten gut ist, werden zusätzlich auch Zuzügler aus dem Umland angelockt. Das gelte auch für Städte in Ostdeutschland.

„‚Die einen ziehen Leipzig und Dresden als Firmenstandorte an, die anderen Greifswald und Jena als Universitätsstädte‘, sagt Malte Maurer vom Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.“

Neben der Lage wird die Preisentwicklung auch deutlich vom Alter bzw. Bauzustand der Immobilie sowie den potentiellen Mietern beeinflußt. Als besonders zukunftssicher gelten beispielsweise Wohnungen, die für ältere Menschen geeignet sind.

Quelle: FAZ, 28.12.2011

Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt derzeit das Angebot … zumindest in den Boomregionen. Viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen nutzten und nutzen die Gelegenheit, um ihre Immobilien mit Wertsteigerung zu verkaufen.

Aufgrund welcher Bedinungen kann sich ein Immobilienverkauf derzeit lohnen?

Erstens kann die Chance eines Verkaufsgewinns lohnenswert sein. die Bedingungen dafür sind in gefragten Regionen gut wie lange nicht:

„In manchen Regionen Deutschlands verteuerten sich Eigentumswohnungen in einem Jahr um zehn Prozent. Immobilien dienen zunehmend der Kapitalanlage.“ (WELT-Online, 19.09.2011)

„3 Prozent beträgt die durchschnittliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bei Eigenheimen und 5 Prozent bei Eigentumswohnungen.“ (BIV-Verlag, 17.11.2011)

Für das Jahr 2011 „zeigt der HPX eine Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von 99,66 Punkten im Januar 2011 auf 102,74 im September – was damals einem Rekordwert entsprach, der bis heute noch zwei weitere Male übertroffen worden ist.“ (HYPOPORT AG, 12.12.2011)

Wer also Gewinne „mitnehmen“ will, kann diesen Marktbedingungen nutzen. Ein Verkauf der Immobilie kann sich also lohnen.

Zweitens kann sich ein Verkauf jetzt lohnen, um dadurch demnächst notwendige Investitionen bei geringen Rücklagen zu vermeiden. Wenn größere Renovierungen oder Sanierungen anstehen, sollten dafür entsprechende finanzielle Reserven vorhanden sein. Als Faustregel orientierten sich viele Immobilieneigentümer bisher an 1,5 Prozent der Herstellungskosten, die sie als Instandhaltungsrücklage im Jahr kalkulierten.

Infolge neuer gesetzlicher Regelungen wie beispielsweise der Energieeinsparverordnung (EnEV) können diese Rücklagen nicht mehr ausreichen. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann sich also auch lohnen, wenn keine ausreichenden Rücklagen für Instandhaltung, Sanierung und zusätzliche Auflagen  vorhanden sind.

Natürlich können in weniger gefragten Standorten auch zusätzliche Belastungen durch Mietausfall entstehen, wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum geringer als das Angebot ist.