Wohnungen fehlen – Mieten steigen
Das Pestel-Instituts in Hannover hat in einer Studie begründet, dass 2017 ca. 400.000 Wohnungen in Deutschland fehlen. Besonders in Ballungszentren sind Wohnungen schon jetzt Mangelware. Die Mietpreise steigen teilweise explosionsartig.
WELT/Immonet: Durchschnittsmieten und Mietanstieg
Bundesbauminister Peter Ramsauer bestätigte dies gegenüber der „Welt am Sonntag“:
„In den Ballungszentren und den Metropolen München, Hamburg, Berlin oder dem Rhein-Main-Gebiet gibt es eine Knappheit an Wohnungen“.
Gleichzeitig verpasste er nicht, den Schwarzen Peter für die geringen Aktivitäten im sozialen Wohnungsbau den Ländern zuzuschieben. Sie sind seit 2007 dafür zuständig, während sich der Bund nur an der Wohnungsbauförderung mit 518 Millionen Euro im Jahr beteiligt.
Der Minister sieht in der Wohnungsknappheit und den Preissteigerungen jedoch auch eine „gute Seite“:
„Die gute Nachricht ist, dass sich das Investitionsklima eindeutig verbessert hat … Weil die Renditen über viele Jahre gering waren, wurde lange zu wenig investiert.“
Für Wohnungseigentümer trifft das sicher zu. Insbesondere Kapitalanleger profitieren von dieser Lage, wenn ihre Wohnungen in den gefragten Standorten liegen und den Ansprüchen der Mieter nach moderner Wohnkultur gerecht werden.
Quelle: Welt am Sonntag, 08.07.2012
Renditen Geschlossener Fonds deutlich über denen von deutschen Staatsanleihen
Steffen Möller von der Ratingagentur Scope Analysis hat in einem Beitrag in wallstreet-online die Prognoserenditen Geschlossener Fonds und die Verzinsung deutscher Staatsanleihen miteinander verglichen.
Das Ergebnis: Die Umlaufrenditen deutscher Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind seit 2007 von 4,2 Prozent auf 2,4 Prozent im Jahr 2011 und weiter auf bisher 1,5 Prozent im Jahr 2012 gefallen.
Die prognostizierten Renditen Geschlossener Fonds sind seit 2007 ebenfalls nahezu kontinuierlich gesunken:
„Über alle Segmente sanken die prognostizierten Vor-Steuer-Renditen von durchschnittlich 7,3 Prozent im Jahr 2007 auf 6,7 im vergangenen Jahr. Fonds, die in den ersten Monaten dieses Jahres emittiert wurden, stellen Zeichnern jährliche Renditen von 6,9 Prozent in Aussicht.“
Der Autor weist jedoch darauf, dass die Renditen nur sehr begrenzt vergleichbar sind. Denn die tatsächliche Rendite eines Geschlossenen Fonds lässt sich erst nach der Fondsauflösung und Veräußerung des Investitionsobjektes ermitteln.
Quelle: wallstreet-online, 11.05.2012, Risikoprämie für Geschlossene Fonds steigt
Investitionen in Betongold auf Rekordkurs
Die BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat für den Jahresanfang 2012 anhand der Verkaufszahlen festgestellt, dass „deutsche Wohnimmobilien bei den Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste stehen. Stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, die sichere Cashflows garantierten, seien vielen Anlegern dabei wichtiger als hohe Renditen.“
Deutsche Investoren kaufen vorzugsweise Immobilien
Die meisten Anleger kommen aus Deutschland. Auf sie entfallen 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Unter den ausländischen Anlegern dominieren europäischen Investoren (gut 24 Prozent). Die restlichen sechs Prozent entfallen auf nordamerikanische Anleger.
Auch wenn die Kaufpreise der großen Anleger nicht direkt mit den Kaufpreisen von Privatanlegern vergleichbar sind, dürfte für letztere jedoch aufschlussreich sein:
- bei den großen Bestandsportfolios lagen die Kaufpreise zwischen 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter
- für Projektentwicklungen in den großen deutschen Städten wurden durchschnittlich knapp 3.300 Euro pro Quadratmeter bezahlt (etwa 2.800 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter)
- bei Bestandsobjekten liegen die Preise derzeit bei ca. 1.100 bis 1.200 für ältere und bei etwa 1.800 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter für modernere Objekte.
Die Experten von BNPPRE beobachten zudem, dass Anleger stärker auf stabile und sichere Cashflows setzen als auf hohe Renditen und Wertsteigerungspotentiale.
Quelle: cash-online.de, 18.04.2012
Bürger schätzen an Immobilien Sicherheit und Wertstabilität
Zu diesem Ergebnis gelangen die Autoren einer aktuellen Immobilientrendstudie 2011/2012 der PlanetHome AG. Immobilien sind für die meisten Deutschen seit der Eurokrise immer wichtiger geworden.
Immobilien sind gefragte Anlageobjekte
Die Autoren sehen die Ursachen vor allem in der Unsicherheit an den Aktienmärkten und in der Eurokrise. Demgegenüber verbinden die Bürger Immobilien mit Sicherheit und Stabilität.
Rund 58 Prozent der Befragten haben im Rahmen der Immobilientrendstudie in der Zeit vom 31.10.2011 bis zum 08.11.2011 angegeben, dass Immobilien in den vorangegangenen Monaten zunehmend wichtiger für sie geworden sind.
Geld in Betongold
Verstärkt finanzierten die Bürger mit ihrem Geld Betongold. Dabei würden sich rund 49 Prozent der Befragten bei einem anstehenden Immobilienkauf für einen Neubau entscheiden. 39 Prozent ziehen einen Altbau oder eine Bestandsimmobilie vor. Käufer von Neubauten erwarten vor allem gute Energiewerte und kalkulierbare Risiken beim Neubau. Demgegenüber kalkulieren Käufer von Altbauten auf eine exklusive Lage und Wertsteigerungen.
Quelle: Comeback von Immobilien als Insignien für Sicherheit und Wertstabilität
Lage, Lage, Lage – Welche Lage lohnt sich?
In einem FAZ-Artikel vom 28.12.2011 wurden erneut Kaufpreise und Renditechancen für Immobilieneigentum verglichen. Grundlage dafür sind Berechnungen des Bulwien Gesa -Institutes sowie der Wirtschaftsberatung Empirica. So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung bei Erstbezug
- fast 7.000 Euro kann in München,
- bis zu 5.214 Euro in Frankfurt am Main,
- bis zu 4.680 Euro in Freiburg im Breisgau,
- 3.267 Euro in Berlin-Mitte,
- 2.465 Euro in Berlin-Kreuzberg.
Besonders groß war der Preisanstieg in den letzten 3 „Krisenjahren“ in Berlin. So stiegen die Preise in Mitte um rund 44 Prozent, in Kreuzberg gar bis 56 Prozent.
Ein Wohnungskauf lohnt sich vor allem in großen Städten mit einer starken Wirtschaft wie München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Köln. In der Regel werden dort hohe Gehälter gezahlt. Wenn dann noch die Infrastruktur mit Kitas, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten gut ist, werden zusätzlich auch Zuzügler aus dem Umland angelockt. Das gelte auch für Städte in Ostdeutschland.
„‚Die einen ziehen Leipzig und Dresden als Firmenstandorte an, die anderen Greifswald und Jena als Universitätsstädte‘, sagt Malte Maurer vom Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.“
Neben der Lage wird die Preisentwicklung auch deutlich vom Alter bzw. Bauzustand der Immobilie sowie den potentiellen Mietern beeinflußt. Als besonders zukunftssicher gelten beispielsweise Wohnungen, die für ältere Menschen geeignet sind.
Quelle: FAZ, 28.12.2011
Capital-Ranking 2011
Im Wirtschaftsmagazin „Capital“ wurde das aktuelle Ranking der wirtschaftsstärksten Städte Deutschlands vorgestellt.
Für zukunftsorientierte Investoren, die mit Immobilien ihr Kapital erhalten und vermehren wollen, gibt das Capital-Ranking wichtige Orientierungen, wo sich eine Investition besonders lohnt.
Wenngleich die Spitzenplätze von den westdeutschen Städten Hamburg, München und Frankfurt am Main eingenommen werden, berücksichtigen clevere Investoren jedoch, dass auch die Kaufpreise in diesen Städten weit überdurchschnittlich sind. Infolge dessen fällt die Mietrendite im Durchschnitt niederiger aus und auch der Spielraum für die Wertsteigerungsrendite ist schwerer kalkulierbar.
Die niedriger bewerteten ostdeutschen Städte Leipzig (Rang4), Dresden (Rang 6) und Jena (Rang 10) locken dagegen mit niedrigen Einstiegspreisen, höheren Wertsteigerungschancen und oft auch noch zusätzlichen höheren steuerlichen Renditen infolge Sanierung und Denkmalschutz.
mehr unter http://www.capital.de/politik/:Capital-Staedte-Ranking–Top-Ten-der-wirtschaftsstaerksten-Staedte-Deutschlands/100040810.html
Immobilienpreise in Großstädten steigen wie jahrelang nicht
Die Eurokrise lässt Anleger verstärkt in Sachwerte flüchten. Besonders für Gold und Immobilien in Großstädten und Ballungsgebieten steigt die Nachfrage extrem stark.
In den Toplagen der Großstädte zahlen Käufer derzeit bis zu 36 Jahresmieten (vgl: Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten steigen rapide).
Im Verhältnis zu den Preisen vor der Finanzkrise ist das etwa der 1 1/2-fache Preis, ohne die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren …
Auch wenn damit nur eine Mietrendite knapp über 2 Prozent erzielt wird, halten viele Instoren eine solche Investition für sicherer als z. B. zehnjähriger Bundesanleihen, die rund drei Prozent abwerfen. Bei einer offiziellen Staatsverschuldung von fast 2 Billionen Euro (siehe: Schuldenuhr des Bundes der Steuerzahler) ist das sicher nicht verwunderlich.
Außerdem kalkulieren sie die Wertsteigerungsrendite ein, die bei einem solchen Markt unübersehbar ist. Allerdings wird bei den genannten Investitionen von unerfahrenen Immobilieninvestoren häufig das Ertragspotential dennoch nicht ausgenutzt und auch auf das falsche Pferd gesetzt.
Wer alle Ertragspotentiale – Mietrendite, Wertsteigerungsrendite und dann gar noch eine steuerliche Rendite – wie bei Denkmalschutz möglich – konsequent nutzen will, sollte sich erfahrene und kompetente Partner suchen, um nicht auf Sand zu bauen.
Echte „Immobilienschnäppchen“ mit sehr guter Lage, hoher Qualität, historischem Ambiente und modernem Wohnkomfort muss man mit der Lupe suchen … oder beim Fachmann kaufen – aber es gibt sie!
Für Kapitalanleger zählen Wert und Rendite
Immobilien als Kapitalanlage sind als Schutz vor der immer mehr zunehmenden Inflation und der wachsenden Gefahr einer Währungsreform immer stärker gefragt. Gerade deshalb zählen für Kapitalanleger bei ihren Immobilieninvestments teilweise andere Werte als für Eigennutzer.
Zunächst geht es überwiegend um eine sichere und wertstabile Investition. Diese beiden Kriterien werden vor allem erfüllt, wenn das Objekt dauerhaft gut vermietbar ist. Somit sind besonders folgende Bedingungen gegeneinander abzuwägen:- gibt es für das Objekt potentiell viele Mietinteressenten oder nur eine kleine Nischengruppe?
- ist das objekt zentral und dennoch ruhig gelegen oder abseits bzw. an Orten mit starker Verkehrsbelastung?
- ist die Immobilie in einem gepflegten attraktiven Zustand oder stark pflegebedürftig und wenig ansprechend?
- ist das Objekt frisch und nachhaltig saniert oder starkt sanierungsbedürftig (z. B. hinsichtlich Heizung, Dach, Fenstern, Energieeffizienz)?
- sind gute Mieten erzeilbar oder nur geringe Mieten?
- gibt es einen steuerlichen Bonus für Denkmalschutz/Sanierung (bis zu 100 %) oder nur lineare AfA von 2 %? …
Eine gute Infrastruktur der Wohngegend (Einkaufsmöglichkeiten, Kultur- und Sportstätten) mit Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Ärzten, Kitas und Schulen sind Wettbewerbsvorteile.
Ein höherer Kaufpreis kann dann durchaus gerechtfertigt sein, wenn die Lage des Objekts eine dauerhafte Vermietung garantiert und größere Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind.
Die Unterschiede zwischen den Städten sind teilweise erheblich.