Diversifizierung bei Immobilien

Diversifizierung bei Immobilien – wie wichtig ist eine Risikominimierung für Investoren am Wohnungsmarkt?

Für eine Investition in Immobilien statt dem klassischen Sparbuch gibt es gute Gründe, denn es können deutlich höhere Renditen erzielt werden. Doch der Immobilienmarkt ist vor Wirtschaftskrisen nicht gefeit, sodass ein ausschließliches Anlegen Ihres Vermögens in Betongold während einer Rezession oder gar Depression zu einer starken Verminderung Ihres Portfolios führen kann. Unverzichtbar ist deshalb auch für Kapitalanleger, die von den Renditen für Immobilien überzeugt sind, eine Diversifizierung der Investitionen. Welche Vorteile Sie davon haben und welche Möglichkeiten es für die Aufteilung Ihres Kapitals gibt, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Wieso sollten Sie auf eine Diversifizierung Ihres Kapitals Wert legen?

Eine Diversifizierung sollte für jeden Anleger eine wichtige Rolle spielen, unabhängig davon, ob Investments vorrangig im Aktienmarkt, am Immobilienmarkt oder in Kryptowährungen getätigt werden. Denn durch eine Streuung des Risikos müssen Sie keine existenzbedrohenden Verluste befürchten, sondern lediglich größere Schwankungen Ihres Portfolios hinnehmen. Besonders wichtig wird dies, wenn Ihre Investments durch Mieten von Immobilien oder Dividenden am Aktienmarkt einen Teil Ihres Budgets decken müssen. Fallen die Ausschüttungen oder Mietzahlungen plötzlich weg, können sonst große Probleme entstehen.

Ebenso bieten sich durch eine Diversifizierung höhere Gewinnchancen, da Sie einen Teil Ihres Kapitals in Investments mit großem Risiko, aber auch riesigen Wachstumsmöglichkeiten wie Growth-Aktien oder Kryptowährungen anlegen können. Durch die Streuung können Sie auf eine Rallye nach oben wetten und sind bei enttäuschenden Resultaten durch Investments in anderen Bereichen vor zu hohen Verlusten geschützt.

Den Grad der Diversifizierung und welchen Prozentsatz Ihres Kapitals Sie in welchen Bereichen anlegen möchten, müssen Sie selbst entscheiden. Jedoch nehmen volatile Investments in der Regel einen kleineren Bereich des Portfolios ein, während traditionell zuverlässige Anlagen wie Immobilien oder der Aktienmarkt bei vielen den größten Prozentsatz darstellen. Bei großer Risikofreude können Sie diese Verhältnisse aber auch umdrehen.

Tipps für die Diversifizierung von Immobilieninvestoren

Geld abseits von Immobilien investieren

Am unabhängigsten werden Sie von Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, indem Sie einen Teil Ihres Kapitals in andere Bereiche investieren. Je nach Risikofreude reichen die Möglichkeiten dabei von ETF-Sparplänen, Goldbarren, Growth-Aktien oder Kryptowährungen bis hin zu P2P-Krediten. Während ein Absturz des Immobilienmarktes sich wahrscheinlich auch auf andere Investments auswirken wird, sind bestimmte Bereiche häufig schwerer betroffen. So stürzten in der Dotcom-Krise vor allem die Aktienmärkte ab und in der Subprime-Krise 2008 brachen besonders die Preise von Immobilien ein. In beiden Wirtschaftskrisen war jedoch der Preis für Gold nicht betroffen, sodass Anleger mit einem gestreuten Portfolio nie zu starke Einbußen hinnehmen mussten.

Entwicklung des Goldpreises

In verschiedenen Regionen investieren

Bei der Diversifizierung von Investments in Immobilien sollten Sie darauf achten, dass die Objekte nicht alle in der gleichen Region liegen. Ein Grund dafür ist die Minimierung von Verlusten, denn die Insolvenz eines großen Arbeitgebers kann sich bereits auf Verkaufspreise und Mieten der gesamten Region auswirken. Andererseits können Investitionen in strukturschwache Gebiete Chancen bieten, wenn diese durch staatliche Förderungen wieder aufleben.

Die genaue Vorgehensweise bei der Diversifizierung durch verschiedene Regionen hängt davon ab, wie Sie Ihr Vermögen in Immobilien anlegen. Bei einer Investition in Immobilienfonds können Sie sich anschauen, in welchen Regionen die Objekte liegen. Wenn Sie selbst als alleiniger Käufer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, sollten Sie außerhalb Ihres Einzugsgebiets auf die Hilfe eines Experten setzen. Selbst mit einer ausführlichen Recherche im Internet ist es unmöglich, die Eigenheiten und historische Preisentwicklung einer Stadt, die Hunderte Kilometer entfernt ist, zu verstehen. Durch einen Makler mit Regionalkenntnis können Sie die Preiskurve in den letzten Jahren überblicken, die aktuell beliebtesten Stadtteile finden oder sich über einen Vergleich der Renditen zwischen gewerblichen und privaten Immobilien informieren.

Auf unterschiedliche Immobilienarten setzen

Eine Möglichkeit zur Diversifizierung ist weiterhin, in unterschiedliche Immobilientypen zu investieren. So werden von Privatanlegern vor allem Wohnungen und Häuser in Betracht gezogen, wenn es um Immobilien geht. Vergessen werden häufig Gewerbeimmobilien, die hohe Renditen einbringen können. Während für die eigenständige Investition in ein Ladengeschäft oder andere gewerbliche Standorte viel Recherche notwendig ist, können Sie auch auf Immobilienfonds setzen, die verschiedene gewerbliche Mietobjekte im Portfolio haben.

Selbst genutzte Immobilie reduziert Risiken

Bereits ein geringeres Risiko in einer Wirtschaftskrise besteht, wenn Sie in den eigenen vier Wänden leben. Im Vergleich zum Wohnen als Mieter müssen Sie keine steigenden Mieten befürchten und stattdessen lediglich die anfallenden Nebenkosten abdecken. Als Eigentümer können Sie diese außerdem stärker beeinflussen und zum Beispiel die Stromkosten durch eine eigene Fotovoltaik-Anlage auf dem Dach verringern. Und im Alter können Sie durch eine Leibrente Ihr Budget aufbessern und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.

Individuelle Diversifizierung wählen

Wie viel Wert Sie auf eine Diversifizierung legen, bleibt Ihnen überlassen und muss im individuellen Fall entschieden werden. Trägt das aktuelle Investmentportfolio durch Dividenden oder gezahlte Mieten zum Budget bei, sind hohe Schwankungen deutlich unangenehmer. Wird das angelegte Kapital jedoch aktuell nicht benötigt, kann sich unter Umständen Risikofreude durch höhere Renditen auszahlen. Zumindest eine der genannten Diversifizierungsmöglichkeiten sollten Sie allerdings umsetzen, um in der Krise nicht mit zu starken Verlusten konfrontiert zu werden.

Meldepflicht für Immobiliengeschäfte

Meldepflicht! – Vorsicht bei Immobiliengeschäften. Rechtsanwälte oder Notare können sich nicht auf ihre Verschwiegenheitspflicht berufen.

Meldepflicht für auffällige Immobiliengeschäfte

Jeder Kauf oder Verkauf von Immobilien ist notariell zu beurkunden. Zwangsläufig sind Rechtsanwälte und Notare bei solchen Transaktionen einzubeziehen. Fallen diesen Personen dabei Gestaltungen auf, die möglicherweise von der Regel abweichen, also „auffällig“ sind, müssen sie diese melden. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin.

Hintergrund dieser Entscheidung vor dem Verwaltungsgericht Berlin war die Klage eines Rechtsanwalts und Notars gegen die Meldepflicht aus der 2020 in Kraft getretenen Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien. Gemäß dieser Verordnung ist er verpflichtet, der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen bestimmte Sachverhalte bei Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Immobilien zu melden.

Der Kläger berief sich darauf, dass eine solche Verpflichtung nicht mit seiner Verschwiegenheitspflicht vereinbar sei. Sie stelle vielmehr einen unverhältnismäßigen Eingriff in seine Berufsfreiheit dar.

Das Verwaltungsgericht Berlin wies dies mit Beschluss vom 05.02.2021 (Az. VG 12 L 258/20) zurück.

Nach der Berufsordnung für Rechtsanwälte gelte unter anderem die Pflicht zur Verschwiegenheit nicht, wenn andere Rechtsvorschriften Ausnahmen zuließen. Auch für Notare gelten verschiedene Mitteilungs- und Auskunftspflichten. Das Interesse des Klägers müsse hinter dem im öffentlichen Interesse stehenden Rechtsgut der effektiven Geldwäschebekämpfung zurücktreten.

Immobilieninvestment schon ab 1 Euro

Kaum zu glauben, doch schon ab 1 (in Worten: einem) Euro sind Immobilieninvestments möglich. Schauen Sie selbst!

Immobilieninvestment ab 1 Euro

Wussten Sie, dass Sie schon ab einem Euro Ihr Immobilieninvestment starten können? Vielleicht reiben Sie sich jetzt ungläubig die Augen. Doch es ist möglich. Mit Crowdinvesting wird es möglich.

Und es kann sich lohnen für Einsteiger, die erst einmal ihre Angst vor einem Immobilieninvestment verlieren wollen.

Oder die ihr Kapital schützen und zugleich in verschiedene Immobilien streuen wollen.

Natürlich können Sie sich auch mit einer größeren Summe beteiligen. Am besten Sie informieren sich gleich. Tragen Sie unten einfach Ihre E-Mail-Adresse ein und holen Sie sich kostenfrei alle notwendigen Informationen:

Schwarzarbeit – gravierende Nachteile für Immobilieneigentümer

Schwarzarbeit scheint für Immobilieneigentümer mitunter zwar illegal, aber vorteilhaft zu sein – die gravierenden Nachteile fallen meist erst später auf die Füße.

Schwarzarbeit für Immobilieneigentümer – wann liegt sie vor?

Schwarzarbeit, beispielsweise bei Renovierungen an Immobilien scheint mitunter für beide Seiten Vorteile zu haben. Doch wann ist die Grenze zu „Freundschaftsleistungen“ überschritten und wann liegt unter Umständen Schwarzarbeit vor?

Schwarzarbeit ist illegal – das weiß wohl jeder. Doch scheint sie manchen lukrativ, weil damit die Chance genutzt wird, Steuern und Sozialabgaben einzusparen. Auch wenn es nicht immer den Beteiligten bewusst ist: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, auch nicht vor weiteren Konsequenzen schützt.

Dienst- oder Werkleistungen, die ohne Gewinnerzielung oder Vergütung erbracht werden, gelten nicht als Schwarzarbeit.

Im Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung – oder kurz „Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz“ (SchwarzArbG) – § 1 (2) ist in Deutschland seit 2004 festgelegt, was als „Schwarzarbeit“ gilt.

Kurz gesagt gilt als Schwarzarbeit eine Tätigkeit, bei der gegen Gesetze verstoßen wird, wie beispielsweise:

• Verstoß gegen das Steuerrecht;
• Verstoß gegen das Sozialversicherungsrecht;
• Nicht-Einhaltung der Mitteilungspflicht gegenüber Behörden und Sozialträgern;
• fehlende Anmeldung eines Gewerbes;
• fehlende Eintragung in die Handwerksrolle.

Dadurch erhoffen sich Auftraggeber und Auftragnehmer ggf. bis zu 19 % Mehrwertsteuer, bis zu 42 % oder gar 45 % Einkommensteuer und ca. 20 % Sozialabgaben zu sparen. Ganz abgesehen davon, dass das Entgelt vielleicht auch noch unter die übliche Vergütung gedrückt wird.

Schwarzarbeit ist jedoch auch mit handfesten wirtschaftlichen Nachteilen verbunden.

Keine Gewährleistungsansprüche für Auftraggeber

Wer als Auftraggeber eine Handwerkerleistung „schwarz bezahlt“, also ohne Rechnung, hat schlechte Karten, wenn Leistungsmängel auftreten. Grundsätzlich bestehen keine Ansprüche auf Gewährleistung. Ob feuchte Wände, abblätternde Tapete oder Farbe, Kurzzschlüsse in der Elektroleitung… Pfusch bleibt Pfusch. Auftragnehmer müssen nicht nachbessern, Versicherungen müssen nicht zahlen.

Das hat der Bundesgerichtshof klar entschieden und damit dem Auftraggeber jegliche Ansprüche auf Gewährleistung abgesprochen (BGH-Urteil, 01.08.2013, Az. VII ZR 6/13).

Kein Vergütungsanspruch für Auftragnehmer

Doch auch Auftragnehmer haben Probleme, weil sie keinen Anspruch auf angemessene Bezahlung haben. So hat das OLG Düsseldorf entschieden (OLG Düsseldorf, 21.01.2020, Az. I-21 U 34/19) zeigt. Der Auftraggeber zahlte angeblich nicht den Gesamtbetrag. Auch bei einer  Vereinbarung über Schwarzarbeit entfällt jeder gesetzliche Anspruch auf Bezahlung und Gewährleistung.

Tipp für Immobilieneigentümer

Statt sich auf Schwarzarbeit einzulassen sollten Immobilieneigentümer statt der gesetzeswidrigen Schwarzabeit lieber die gesetzeskonformen steuerliche Möglichkeiten nutzen.

Als Vermieter oder Verpächter können sie die Leistungen an und in ihren Mietobjekten entweder sofort als Werbungskosten steuerlich absetzen oder als nachträgliche Herstellkosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Gegebenfalls ist es auch möglich, gem. § 9 UStG steuerpflichtig zu vermieten oder zu verpachten und dadurch die Vorsteuer ziehen zu können.

Privatperson können die Arbeitsleistungen an ihrem Eigenheim oder ihren gemieteten Räumen inklusive Anfahrt als „haushaltsnahe Handwerkerleistungen“ gem. § 35a EStG bis 20 % der Kosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr als Steuerermäßigung nutzen.

Immobilienpreise nach Corona-Krise

Die Corona-Krise wirkt sich auch auf Immobilienpreise aus – doch wie, das erscheint derzeit vielen als Buch mit sieben Siegeln. Welche Anhaltspunkte gibt es für die künftige Tendenz?

Corona-Krise dämpft Immobilienpreise

Erinnern Sie sich noch, wie in den letzten Jahren die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt stiegen. Immobilienexperten der KPMG und der Immobilienakademie IREBS an der Universität Regensburg stellten in ihrer Studie Anfang Juni 2019 fest, dass in fast allen Nutzungsarten Immobilienpreise und Mieten Höchststände erreicht haben.

Besonders in den Ballungszentren wurde Immobilieneigentum für Durchschnittsverdiener schon kaum noch bezahlbar. Und jetzt?

„Die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt erreicht. Für alle, die vom Eigenheim träumen, sind das keine guten Nachrichten. Zwar sinken die Preise für Häuser und Wohnungen, jedoch werden auch die Geldgeber wieder strenger.“ (n-tv.de, 10.04.2010)

Viele Experten rechnen nun erneut mit einem Boom nach Preisrückgängen! Doch wie realistisch ist diese Erwartung?

Nachfrage-Angebots-Schere bleibt

Im März begann in Deutschland der Ausnahmezustand der Corona-Krise. Im Zeitraum von Anfang März bis Mitte April 2020 sank die Anzahl der neu inserierten Mietwohnungen um ca. 38 Prozent. In den Großstädten sank das Angebot drastischer um minus 40 Prozent.

Aufgrund der wegfallenden Einnahmen infolge Kurzarbeit oder gar Wegfalls der Einnahmen haben viele Mieter zunächst ihren Umzug aufgeschoben. Wohnungsbesichtigungen fanden kaum noch statt – sind jetzt zunehmend wieder eher möglich.

Doch wer eine neue Wohnung braucht oder will, sucht zumindest langfristig weiter. Doch was für eine Wohnung und wann? Wenn die Arbeitslosigkeit steigt und die Katastrophenpolitik längere Zeit zu Einnahmeausfällen führt, wieviel Geld können Mieter dann noch für eine Wohnung aufbringen? Bedarf an Wohnraum ist nicht gleich zahlungsfähige Nachfrage.

Mieten steigen schon wieder

In den letzten Wochen registrierten Experten, dass die Mietpreis-Entwicklung zwischen -0,2 und +2,2 Prozent lag. Während in den Großstädten die Mieten eher sanken, sinde sie auf dem Land moderat gestiegen. Investoren könnten diese Tendenz nutzen.

Insbesondere seit Mitte April steigen die Mieten insgesamt wieder leicht. Hier wirkt wohl auch die Hoffnung, dass die Krisenprogramme der Regierungen finanziell bei den Verbrauchern ankommen. Ein Blick auf die Erfahrungen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 scheint das zu bestätigen. Damals erholte sich der Markt für Mietwohnungen sehr schnell erholte und boomte dann sogar.

Finanzexperten und Politiker sehen allerdings zunehmend, dass die Corona-Krise zu einer stärkeren Rezession führt als die Krise 2008 (siehe bereits nzz.ch, 16.03.2020)

Zwickmühle für Immobilieninvestoren

Viele Immobilieninvestoren nutzen die steuerlichen und Liquiditätsvorteile einer Kreditfinanzierung.

„Problematisch für den einen oder anderen Käufer ist allerdings die Markteinschätzung der Banken, die offenbar auch mit sinkenden Immobilienpreisen rechnen und die Praxis ihrer Kreditvergabe entsprechend anpassen. So hat etwa die Hamburger Sparkasse gerade mitgeteilt, dass sie für Neukunden keine Baufinanzierungen mehr anbietet…

Einen anderen Weg beschreitet die Münchener Hypothekenbank. Sie bietet seit Ende März keine 100-Prozent-Finanzierungen mehr an, sondern vergibt Kredite nur noch bis 80 Prozent des Kaufpreises…

Andere Institute, wie die Wüstenrot, BBBank oder auch die ING teilen mit, dass sie für Finanzierungen von mehr als 80 Prozent des Kaufpreises höhere Zinsaufschläge verlangen.“ (n-tv.de, 10.04.2010)

Diese Reaktion der Geldinstitute stimmen auch mit den Empfehlungen von Creditreform an einen begrenzten Kundenkreis überein:

Wer über ausreichende Liquidität verfügt, die für die Immobilieninvestition reserviert ist, wird sich von dieser Kreditpolitik nicht beeindrucken lassen. Allerdings kann es nicht schaden, dabei auch zu berücksichtigen: Auch Mieter haben Kredite und sind möglicherweise von Banken so abhängig, dass ihre finanziellen Spielräume für Wohnen begrenzter sind.

Fazit:

Immobilieninvestoren müssen aktuell deutlich mehr Einflussfaktoren auf ein nachhaltiges Investment beachten, als noch vor der Corona-Krise.

Corona – was wird mit meiner Immobilie?

Wegen der Corona Panik fragen sich viele Immobilieneigentümer, soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?

Corona – was wird mit meiner Immobilie

Viele Immobilieneigentümer fragen sich in Krisensituationen: Soll ich jetzt lieber verkaufen oder noch warten, wie sich der Markt entwickelt?

Gleichzeitig fragen sich Kaufinteressenten: Soll ich jetzt kaufen oder warten, ob die Preise vielleicht fallen und ich dann günstigere Investitionsobjekte finde?

Kalkulation für Vermieter

Angesichts des massenhaften Ausfalls von Einkünften durch (zeitweilige) Arbeits- oder Berufsverbote fragen sich Vermieter nun: Was wird aus meinen Mieteinnahmen?

Folgende Möglichkeiten gibt es

• Vielleicht haben Sie Glück, und Ihre Mieter zahlen auch weiter die Miete, weil sie über hinreichende Einnahmen oder Rücklagen verfügen. Dann läge kein Grund zum Mietausfall vor.
• Wenn Ihre Mieter in Zahlungsschwierigkeit geraten, gibt es inzwischen einige staatliche Unterstützungen für Mieter und Vermieter. Diese sollen ab 01.04.2020 in Kraft gesetzt werden. Sprechen Sie mit den Mietern und verweisen Sie diese auf ihre Möglichkeiten.
• Wenn Sie jetzt keine Miete erhalten, gilt eventuell: Kündigung wegen Mietrückständen ist gesetzlich untersagt. Selbst wenn Sie (noch) kündigen könnten: Glauben Sie, aktuell einen neuen Mieter zu finden?

Wenn Ihre Mieter bisher zuverlässig gezahlt haben, werden sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Zukunft wieder zahlen.

Bringt Sie der Mietausfall in existenzielle Schwierigkeiten, dann ist Ihre beste Chance immer noch, das Gespräch zu suchen.

Kalkulation für Käufer

Stecken Sie schon mitten im Kaufprozess und fragen sich nun, wie es weitergeht?

• Ein Notartermin lässt sich auch gegenwärtig vereinbaren, sofern Notar und Verkäufer zustimmen. Andernfalls gilt: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.
• Waren Sie noch nicht soweit im Kaufprozess, lohnt es sich bestimmt, noch zu warten. Verzichten Sie auf Besichtigungen. Die meisten Makler akzeptieren das auch.

Außerdem können Sie hoffen, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten noch fallen werden. Akut haben Sie kaum etwas zu verlieren!

Kalkultation für Verkäufer

Sie wollten gerade Ihre Immobilie verkaufen? Dann sollten Sie derzeit wohl Ihre Pläne auf Eis legen. Das Kaufinteresse sinkt, solange die Panik anhält.

Wie sich in dieser Zeit und unmittelbar nach der Krise die Immobilienpreise entwickeln, wissen auch Experten nicht.

Eventuell lohnt es sich, über Alternativen nachzudenken: Beispielsweise Renovierungen und Sanierungen vorzunehmen, oder die Immobilie anders zu vermieten (an eine WG, möbliert) und zu warten, wie sich der Markt entwickelt.

Gewiss bleibt: In unseren Breiten brauchen die Leute immer ein Dach über dem Kopf!

Immobilien Best-Practice – Dokumente, Infos und Tools für Investoren – Hier klicken!

Betongold statt Sparbuch?

Betongold statt Sparbuch? – Kann das eine Alternative sein, die sich für lohnt? Worauf ist zu achten, damit das Geld sicher angelegt ist?

Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich Betongold statt Sparbuch?

(djd). Immobilien als Kapitalanlage nutzen und das Vermögen in Betongold investieren? Angesichts drohender Negativzinsen beim Sparbuch scheint das eine gute Idee zu sein. Allerdings lässt die hohe Nachfrage die Immobilienpreise weiter ansteigen – lohnt sich da noch ein Kauf als Kapitalanlage?

Die Lage zählt immer

Foto: djd/Dr. Klein Privatkunden/Getty Images/Sam Edwards

Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Immobilienkäufer die Finanzierung nahezu zum Nulltarif. Andererseits schmälern die stark steigenden Preise die mögliche Rendite. Deshalb empfiehlt etwa Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Überlingen, einige grundsätzliche Überlegungen anzustellen, angefangen mit der Lage des Investitionsobjektes: „Die Lage ist und bleibt der zentrale Faktor für die Bewertung einer Immobilie. Dazu müssen sowohl die Makro- als auch die Mikrolage betrachtet werden.“ Unter Makrolage versteht der Fachmann die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit der Region oder Stadt ebenso wie ihre wirtschaftliche Kraft.

Mit Mikrolage wird die direkte Umgebung bezeichnet: Befinden sich Parks, Grünflächen und andere Freizeiteinrichtungen sowie Shopping-Gelegenheiten in der Nähe? Handelt es sich um eine eher ruhige Gegend oder besteht ein hoher Lärmpegel? Nicht zuletzt: Wie steht es um Image und Beliebtheit des jeweiligen Stadtviertels?

Beim Thema Lage spielt die eigene Risikobereitschaft eine wichtige Rolle. „Wer aktuell in eine Wohnung in der Münchner Innenstadt investiert, hat zwar eine Top-Lage und nahezu kein Risiko eines Mietausfalls, darf angesichts der enormen Preise aber nur wenig bis keine Rendite erwarten“, meint Bernd Schatz. „Wer dagegen in eine weniger begehrte Stadt investiert, hat höhere Renditechancen, nimmt allerdings auch größere Risiken in Kauf.“

Drei Wege führen zur Rendite

Um mit einem Immobilieninvestment Rendite zu erzielen, gibt es drei Möglichkeiten: Man kann das Objekt dauerhaft vermieten, es nur einige Jahre vermieten und anschließend verkaufen oder eine Bestandsimmobilie kaufen, sanieren und direkt weiterverkaufen. Viele Privatanleger entscheiden sich für die erste Variante.

Um die mögliche Rendite zu errechnen, wird der Kaufpreis inklusive aller Neben- und Sanierungskosten den Mieteinnahmen und Steuervorteilen gegenübergestellt. Je schneller die Ausgaben durch die Einnahmen erwirtschaftet sind, desto rentabler ist das Investment. Siehe auch „Drei Immobilien-Renditen“.

Auch die Finanzierung erfordert Fachkenntnisse: „Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, wird das vorhandene Budget anders beurteilt. Gleichzeitig sollten nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt werden, da sich die Zinskosten des Darlehens steuerlich absetzen lassen“, fasst Spezialist Schatz zusammen.

Fazit

(djd). Klassische Geldanlagen werfen kaum noch Renditen ab. Gefragt sind Alternativen wie der Kauf und die Vermietung einer Immobilie. Allerdings steigen aufgrund der hohen Nachfrage auch die Immobilienpreise. Umso wichtiger ist es für Anleger, einige grundsätzliche Aspekte zu betrachten. Ausschlaggebend ist stets die Lage, sie entscheidet über Attraktivität und Vermietbarkeit des Objektes.

Die Auswahl hängt unter anderem von der eigenen Risikobereitschaft ab, sagt Bernd Schatz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Wer in eine weniger begehrte Stadt investiert, hat höhere Renditechancen, nimmt allerdings größere Risiken in Kauf.“ Zudem empfiehlt der Fachmann, für eine Immobilie, die vermietet werden soll, nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen.

So berechnet sich eine Leibrente

Leibrente vom Immobilienbesitz klingt verlockend. Doch wie berechnet sich diese und welchen Nutzen bietet sie? An einem Beispiel wird die Funktionsweise einer Immobilienrente deutlich.

So berechnet sich eine Leibrente

Foto: djd/Deutsche Leibrenten

(djd). Umfragen zufolge möchten neun von zehn Ruheständlern auf keinen Fall aus ihrem Eigenheim ausziehen. Doch viele würden trotzdem gerne das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzen. Denn mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben wird das Geld merklich knapper.

Eine Lösung bietet etwa die Immobilien-Leibrente. Sie sichert den Verbleib in der vertrauten Umgebung und sorgt zugleich für regelmäßige monatliche Einnahmen – bis zum Lebensende. Senioren ab 70 Jahren verkaufen dabei ihre Immobilie und bekommen im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Rente. Beides wird an erster Stelle im Grundbuch verankert. Das macht die Immobilienrente zum sicheren Modell der Altersfinanzierung.

Den Taschenrechner gezückt

Mit welchen Einnahmen können Senioren dabei kalkulieren? Die Deutsche Leibrenten AG hat ein Beispiel für ein Paar im Alter von jeweils 75 Jahren durchgerechnet. Für die Immobilie wurde ein Verkehrswert von 300.000 Euro zugrunde gelegt. Die Restlebenserwartung für beide Senioren liegt laut Statistischem Bundesamt bei etwas mehr als 14 Jahren, also etwa 170 Monaten. Rechnet man den Immobilienwert auf die verbleibenden Lebensmonate um, ergeben sich pro Monat rund 1.770 Euro.

Da das Paar ein lebenslanges Wohnrecht hat und keine klassische Miete für die Immobilie mit 120 qm Wohnfläche zahlen muss, wird vom Verkehrswert der Wert des Wohnrechts und der Instandhaltung abgezogen. In der Summe sind das im Beispiel 1.020 Euro pro Monat. 1.770 Euro minus 1.020 Euro: Damit verbleiben als monatliche Leibrente bis zum Lebensende gut 750 Euro. Mit dem „abgewohnten“ Wohnrecht schützen sich die Eigentümer lebenslang vor Mietsteigerungen. Unter www.deutsche-leibrenten.de gibt es weitere Infos.

Restschulden tilgen

Möglich sind bei der Immobilienrente nicht nur monatliche Zahlungen, sondern auch eine Kombination mit einem Einmalbetrag. Das bietet Senioren die Chance, auf der Immobilie lastende Restschulden zu tilgen. Das Paar könnte sich also etwa zu Vertragsbeginn 40.000 Euro auszahlen lassen. Im konkreten Fall würden sie zusätzlich zur Einmalzahlung eine lebenslange monatliche Rente in Höhe von 515 Euro bekommen.

„Für ihre Immobilie haben die Senioren oft hart gearbeitet und auf vieles verzichtet“, so Erhard Hackler, Vorstand der Deutschen Seniorenliga. Wenn das Geld im Alter nicht reicht, solle man sich damit beschäftigen, das darin gebundene Vermögen zu nutzen. Mit einer Immobilienleibrente könne Betongold in Bares umgewandelt werden, ohne dass man ausziehen muss. „Gerade wenn Senioren im eigenen Heim bleiben möchten, sollten sie rechtzeitig Kassensturz machen und professionell planen“, rät auch Prof. Dr. Heinrich Schradin von der Uni Köln.

Fazit

(djd). Eine sogenannte Immobilienrente sichert Senioren den Verbleib in der vertrauten Umgebung und sorgt zugleich für regelmäßige monatliche Einnahmen – bis zum Lebensende. Über 70-Jährige verkaufen dabei ihre Immobilie und bekommen im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Rente. Beides wird an erster Stelle im Grundbuch verankert. Die Deutsche Leibrenten AG hat ein Beispiel für ein Paar im Alter von jeweils 75 Jahren durchgerechnet. Zugrunde gelegt wurde ein Verkehrswert der Immobilie von 300.000 Euro und eine Restlebenserwartung von 14 Jahren für beide Senioren. Als monatliche Leibrente verblieben bis zum Lebensende gut 750 Euro. Mehr Infos gibt es unter www.deutsche-leibrenten.de.

Immobilienfinanzierung mit Weitsicht

Immobilienfinanzierung mit Weitsicht geht nur mit gründlicher Planung. Was gehört alles dazu und welche Fehler sind zu vermeiden?

Immobilienfinanzierung mit gründlicher Planung

Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

(djd). Aufgrund extrem niedriger Zinsen und steigender Mieten steht die Anschaffung einer eigenen Immobilie bei vielen Deutschen weit oben auf der Wunschliste. Neben der Suche nach einem passenden Objekt sollte man auch frühzeitig die Immobilienfinanzierung gründlich planen und Nebenkosten berücksichtigen, rät Florian Becker, Geschäftsführer der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB).

Zu den Kosten, die sofort anfallen, gehören zum Beispiel Maklergebühren, Gebühren für den Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer. Zusätzlich bei gebrauchten Immobilien planen Investoren Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Auch längerfristige Aufwände gilt es zu beachten. Grundsteuer und Versicherungen sind regelmäßig zu entrichten, zudem sollte genügend finanzieller Rücklagenspielraum für spätere Renovierungen und Instandhaltungen erhalten bleiben. Unter www.bsb-ev.de können Interessierte ein kostenloses Ratgeberblatt „Baufinanzierung“ mit vielen Tipps zum Thema herunterladen.

Laufzeit der Immobilienfinanzierung an die Lebensplanung anpassen

Grundsätzlich sollte die Immobilie so finanziert werden, dass sie spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei ist. Denn der Beginn der gesetzlichen Rente geht im Regelfall mit Einkommenseinbußen einher. Deshalb bieten Bauträger oder Makler in vielen Fällen die Finanzierung gleich mit an. Wer viel Kredit für eine möglichst hohe Bau- oder Kaufsumme will, wird die Rückzahlung über viele Jahre bevorzugen. Hier sollte man auf jeden Fall Alternativangebote von verschiedenen Instituten einholen. Zudem empfiehlt es sich, sowohl monatliche Raten als auch die Laufzeit an die eigene Lebensplanung anzupassen.

Extrem niedrige Zinsen sind meist mit strengen Bedingungen verbunden

Werbliche Versprechungen sind häufig nicht verbindlich: Extrem niedrige Zinsen sind in der Regel an Bedingungen wie einen sehr hohen Eigenkapitalanteil gebunden. Zum Vergleich verschiedener Angebote kann es sich lohnen, einen Baufinanzierungsvermittler einzuschalten – zumindest einen Kreditvergleich vorzunehmen und einen Immobilienfinanzierungsrechner zu nutzen.

Vorsicht bei Bereitstellungszinsen

Die meisten Banken verlangen Bereitstellungszinsen, wenn sich der Abruf des Darlehensbetrags verzögert. Üblicherweise werden diese Zinsen in Höhe von rund drei Prozent pro Jahr nach drei oder sechs Monaten fällig. Bereits bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro, der ein Jahr lang nicht abgerufen wird, beläuft sich das auf circa 3.000 bis 6.000 Euro Zinsen. Doch viele Banken lassen mit sich reden und bieten bis zu zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen.

Das Wichtigste in Kürze

(djd). Wegen niedriger Zinsen und steigender Mieten denken viele über den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie nach. Die dazugehörige Finanzierung sollte weitsichtig geplant sein, um später finanzielle Engpässe zu vermeiden. Laut der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) sind zum Beispiel die Nebenkosten zu berücksichtigen, die für Makler, Grundbucheintrag, Notar oder Grundsteuer anfallen. Bei gebrauchten Immobilien können auch Renovierungs- oder Modernisierungskosten anstehen. Nicht zuletzt sollte die Finanzierung so ausgelegt sein, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt schuldenfrei ist und noch Luft bleibt, um Rücklagen für spätere Renovierungen zu bilden. Ein kostenloses Ratgeberblatt „Baufinanzierung“ steht unter www.bsb-ev.de zum Download bereit.

Photovoltaikanlage Versicherung gegen Sturmschäden und Ausfallrisiken

Wer eine Photovoltaikanlage nutzt, sollte auch an eine Versicherung gegen Sturmschäden und Ausfallrisiken denken und vorsorgen. Denn Schäden können doppelt ins Geld gehen…

Photovoltaik Versicherung – bei jedem Wetter auf der Sonnenseite

Foto: djd/Waldenburger Versicherung AG/ArTo – stock.adobe.com

(djd). Die Bundesbürger haben ihre Begeisterung für erneuerbare Energien entdeckt, allen voran für Strom. Tausende Eigenheimbesitzer haben bereits das Dach ihres Zuhauses mit einer Photovoltaikanlage (PV) ausgestattet. Viele weitere schmieden entsprechende Pläne.

Der selbst erzeugte Ökostrom macht unabhängiger von den Versorgungsnetzen sowie zukünftigen Preissteigerungen. Die gesunkenen Kosten für die Anlagentechnik, Fördermittel und auch die wachsende Verbreitung der Elektromobilität dürften dazu führen, dass der Solarboom in den kommenden Jahren anhält. Laut einer Studie von EuPD Research ist bis 2035 eine Vervierfachung der Neuinstallationen möglich. Für das Jahr 2018 wurden bundesweit knapp 57.000 neuinstallierte PV-Kleinanlagen unter 10 kWp gezählt.

Investition vor Ausfallrisiken schützen

Eine Photovoltaikanlage ist ein komplexes Technologieprodukt und wird deshalb oft über einen längeren Zeitraum finanziert. Steuerlich bildet es ein selbstständig nutzbares Wirtschaftsgut – unabhängig vom Gebäude. Der Einstieg in selbst erzeugte regenerative Energie kann so viel kosten wie ein Mittelklassefahrzeug. Umso wichtiger ist es, sich vor finanziellen Risiken zu schützen.

Was ist beispielsweise, wenn ein Sturm mit Orkanböen die Installation beschädigt? Zusätzlich zu den Reparaturkosten kommen dann auf den Hauseigentümer noch finanzielle Ausfälle hinzu, solange die PV-Installation außer Betrieb bleiben muss. Entsprechend negativ entwickelt sich die erhoffte Rendite der Investition.

Diese Risiken sind mit gängigen Gebäudeversicherungen nicht immer ausreichend abgedeckt. Um sich vor Schäden an der Anlage sowie vor dem Ausfallrisiko zu schützen, bietet sich eine spezielle Photovoltaikversicherung etwa der Waldenburger Versicherung an. Gerade die vergangenen Jahre haben schließlich gezeigt, dass regionale Schlechtwetterereignisse mit teils massiven Sturmschäden spürbar zunehmen.

Versicherungen mit nachhaltigen Leistungen

Die Photovoltaikpolice leistet bei unvorhergesehen eintretenden Schäden neben der Sachversicherung eine Entschädigung für den Nutzungsausfall sowie weitere andere Kosten. Wird zum Beispiel der gemäß Gutachten prognostizierte Jahresenergieertrag der Photovoltaikanlage durch eine verminderte Globalstrahlung um mehr als zehn Prozent unterschritten, ersetzt die Versicherung den dadurch entstehenden Minderertrag.

Unter www.waldenburger.com gibt es ausführliche Informationen dazu. Der Anbieter aus Baden-Württemberg setzt bewusst auf Nachhaltigkeit und bietet beispielsweise auch in der Haftpflicht-, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung Mehrleistungen für einen nachhaltigen Schadenersatz.