Immobilien und Steuern – Auskunftspflichten von Vermietern

Wer Immobilien vermietet, hat gegenüber dem Finanzamt Auskunftspflichten, damit die Steuern richtig festgesetzt werden können.

Auskunftspflichten zu Steuern für Kapitalanleger

Investitionen in Immobilien sind eine bewährte Strategie zur Vermögenssicherung und zum Aufbau eines passiven Einkommens. Kapitalanleger wissen, dass ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich erfasst. Diese sind in der Steuererklärung Anlage V dem Finanzamt bekanntzugeben.

1. Meldepflicht der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien gelten in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und sind steuerpflichtig. Kapitalanleger sind daher verpflichtet, diese Einkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Hierzu gehört:

• Mieteinnahmen: Sämtliche Einnahmen aus der Vermietung, inklusive Mietzahlungen, Nebenkostenpauschalen sowie einmalige Sonderzahlungen wie Abstandszahlungen.
• Nebeneinkünfte: Zusätzliche Einkünfte wie Zahlungen für Stellplätze oder Einnahmen aus Untervermietungen.
• Leistungen von Mietern: Sachleistungen oder Zahlungen für Modernisierungen durch den Mieter, sofern diese als geldwerter Vorteil anzusehen sind.

2. Angabe von Werbungskosten

Zur Festsetzung der Steuern können Eigentümer vermieteter Immobilien auch ihre Werbungskosten angeben, um steuerliche Vorteile geltend zu machen. Dazu gehören unter anderem:

• Schuldzinsen für Immobilienkredite
• Grundsteuer
• Abschreibungen auf Gebäude (AfA)
• Kosten für Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung
• Maklergebühren
• Verwaltungskosten
• Rechts- und Steuerberatungskosten

Belege und Aufzeichnungen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung haben Vermieter aufzubewahren und vorzuhalten, um Nachweise auf Nachfrage des Finanzamts erbringen zu können.

3. Pflichten bei Auslandseinkünften

Kapitalanleger, die Immobilien im Ausland besitzen, müssen auch diese Einkünfte in Deutschland angeben, sofern sie hier unbeschränkt steuerpflichtig sind. Zwar können Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) eine Steuerbefreiung ermöglichen, dennoch besteht die Pflicht zur Angabe der ausländischen Mieteinnahmen.

4. Erklärungspflichten zu Steuern bei Verlusten

Sollten die Kosten für die Immobilie höher sein als die Einnahmen, entsteht ein sogenannter negativer Überschuss. Diese Verluste können steuermindernd geltend gemacht werden. Allerdings prüft das Finanzamt genau, ob eine Liebhaberei vorliegt, also die Immobilie nur aus privaten Gründen gehalten wird und keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Eine detaillierte Begründung der Absicht, langfristig Überschüsse zu erzielen, kann in solchen Fällen entscheidend sein.

5. Konsequenzen unvollständiger oder falscher Angaben zu Steuern

Wer seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht oder unvollständig angibt, riskiert:

• Steuernachzahlungen inklusive Zinsen gem. § 233a Abgabenordnung (AO) und möglicher Strafzuschläge
• Steuerhinterziehungs-Vorwürfe, zumindest den Vorwurf der leichtfertigen Steuerverkürzung, die zu empfindlichen Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen gem. § 370ff AO führen können
• Nachforderungen über mehrere Jahre, da das Finanzamt bis zu zehn Jahre rückwirkend prüfen kann, wenn eine Steuerhinterziehung vermutet wird – vgl. § 169 (2) AO.

6. Mitwirkungspflichten steuerpflichtiger Vermieter

Steuerpflichtige sind zur Mitwirkung im Besteuerungsverfahren verpflichtet:

• „Sie kommen der Mitwirkungspflicht insbesondere dadurch nach, dass sie die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen und die ihnen bekannten Beweismittel angeben.“ – § 90 (1) AO
• „Die Beteiligten und andere Personen haben der Finanzbehörde die zur Feststellung eines für die Besteuerung erheblichen Sachverhalts erforderlichen Auskünfte zu erteilen.“ – § 93 (1) AO.
• „Die Beteiligten und andere Personen haben der Finanzbehörde auf Verlangen Bücher, Aufzeichnungen, Geschäftspapiere und andere Urkunden zur Einsicht und Prüfung vorzulegen.“ – § 97 (1) AO.

7. Auskunftspflicht und Datenschutz

In einem Urteil vom 13. 08. 2024 entschied der Bundesfinanzhof (BFH),

Dem Urteil lag die Klage eines Vermieters zugrunde, der sich weigerte, dem Finanzamt die Mietverträge und die Namen seiner Mieter zur Verfügung zu stellen. Er begründete sie damit, dass die Weitergabe dieser Informationen das Grundrecht auf informelle Selbstbestimmung seiner Mieter verletze. Zwar stimmte das Finanzgericht dem Kläger teilweise zu und erkannte als Belege eine vom Vermieter selbst aufgestellte Liste der Mietverhältnisse ohne Namensnennung der Mieter an. Weitergehende Mieterdaten seien nicht erforderlich.

Letztendlich entschied jedoch der Bundesfinanzhof, dass die Anforderung von Urkunden und Unterlagen auch im Rahmen der Veranlagung grundsätzlich zulässig sei, wenn diese zur Sachverhaltsklärung notwendig und geeignet sind. Das ist bei den angeforderten Mietverträgen der Fall. Mit der Anforderung der Daten erfülle das Finanzamt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Diese kann nicht durch ein vertragliches Verbot einer Weitergabe ausgeschlossen werden.

Auch für einen möglichen Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung sieht der BFH keine Anzeichen. Mit seiner Rechtsauffassung stützt der BFH verschiedene Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes. Dieser sieht in einer ordnungsgemäßen Steuererhebung eine im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe, die eine Verarbeitung der Mieterdaten rechtfertigt.

Quelle: BFH-Urteil vom 13.8.2024, Az. IX R 6/23

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