Steuern

Steuern belasten Kapitalanleger bei vermieteten oder verpachteten Immobilien – bieten jedoch auch spürbare steuerliche Vorteile. Denn die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) verbundenen Werbungskosten vermindern das zu versteuernde Einkommen.

Steuern für Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die Investoren leisten, um Immobilieneigentum zu erwerben und in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten.

Steuern bei ImmobilienNeben dem Kaufpreis fallen an Anschaffungsnebenkosten beispielsweise an:

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die Investoren leisten, um Immobilieneigentum selbst herzustellen, zu erweitern oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich zu verbessern.

Herstellungskosten und Anschaffungskosten einer Immobilie können nur über die Nutzungsdauer im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Deshalb vermindert sich die Steuerlast.

Bei der Anschaffung oder Herstellung von Immobilien sind die Kosten prozentual aufzuteilen:  Anteile für Grund und Boden und Anteile für die Immobilie, weil nur der Teil steuerlich abgeschrieben werden kann, der auf die Immobilie entfällt.

Gem. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) beträgt die Abschreibung für Wohneigentum bei Gebäuden, die

  • nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
  • vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent.

Gemäß Jahressteuergesetz 2022 wird die der lineare AfA-Satz für die Abschreibung von Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden auf 3 Prozent jährlich erhöht.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sind diese Aufwendungen nur zeitanteilig (für die Monate ab der Anschaffung/Herstellung) steuerlich nutzbar.

Wesentlich erhöhte Absetzungen sind bei bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie bei Denkmalen möglich. Dafür können Investoren gem. § 7h EStG oder § 7i EStG

  • im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und
  • in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent

der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

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Anschaffungsnahe Herstellungskosten

In jedem Fall genau kalkulieren sollten Immobilieninvestoren bei Ausbau- und Umbaumaßnahmen. Diese können innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung als anschaffungsnahe Herstellungskosten bewertet werden, wenn die Kosten die ursprünglichen Anschaffungskosten um 15 % (ohne USt) übersteigen. Dann sind sie steuerlich nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.

Zu derartigen Aufwendungen gehören Instandsetzungen und Modernisierungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung. Das betrifft beispielsweise

  • Aufwendungen, um funktionsuntüchtige Gebäudeteile wiederherzustellen;
  • Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen des Gebäudes über eine über den ursprünglichen Zustand hinaus (i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB);
  • Kosten für Schönheitsreparaturen.

Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (siehe BFH, 14.6.2016 – BStBl II S. 992, 996, 999).

Achtung: Eine neue BFH-Entscheidung zu dieser Frage eröffnet eine steuersparende Gestaltungsmöglichkeit:

Ein Immobilienkäufer hatte gleich nach dem Abschluss des Kaufvertrags – noch vor dem Grundbucheintrag – zahlreiche Maßnahmen durchgeführt. Die Kosten setzte er als vorweggenommene Werbungskosten an. Das Finanzamt ließ den Sofortabzug nicht zu und wertete die Maßnahmen als „anschaffungsnahen Herstellungsaufwand“.

Doch der Bundesfinanzhof stellte sich auf die Seite des Käufers. Entscheidend sei, welcher Zeitpunkt als „Anschaffung“ gilt. Das sei beim Kauf einer Immobilie nicht der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern erst der Tag der Eigentumsübergang. Und diese erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch (BFH-Beschluss vom 28.04.2020, Az. IX B 121/19).

Nachträgliche Herstellungskosten

Nachträgliche Herstellungskosten sind darüber hinaus solche Aufwendungen, die „für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung“ i. S. d. § 255 Abs. 2 HGB entstehen. Mit „wesentliche Verbesserung“ eine höherwertige (verbesserte) Nutzbarkeit gemeint.

Aufwendungen zur Erweiterung eines Gebäudes sind regelmäßig nachträgliche Herstellungskosten.

Für die Zuordnung der Aufwendungen zu den anschaffungsnahen oder nachträglichen Herstellungskosten werden das gesamte Gebäude bei einheitlicher Nutzung geprüft, oder die jeweiligen selbständigen Gebäudeteile, wenn das Gesamtgebäude unterschiedlich genutzt oder in einzelne Nutzungsobjekte (beispielsweise Wohnungen) aufgeteilt wird – vgl. R 4.2 (4) EStR.

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Steuern für Werbungskosten

Darüber hinaus können Werbungskosten, die üblicherweise bei Vermietung und Verpachtung anfallen, steuermindernd geltend gemacht werden. Zu den Werbungskosten gehören vor allem:

  • Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 EStG,
  • Damnum/Disagio nach § 11 Abs. 2 EStG,
  • Geldbeschaffungs-/Finanzierungsnebenkosten im Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch,
  • Erhaltungsaufwendungen,
  • sonstige Werbungskosten (wie Grundsteuer, Gebühren für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, Straßenreinigung, Zentralheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Hausbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungen – ob Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-, Gebäudeversicherung, Gewässerschaden-Haftpflicht (bei vorhandenem Öltank) oder  Feuerversicherung – Hausmeister u.ä.) nach § 9 EStG.

Versicherungsleistungen, die Sie dann im Schadensfall erhalten, sind als Einnahmen nicht steuerpflichtig, weil Schadenersatz. Allerdings mindern die Einnahmen den Schaden, den Sie steuerlich geltend machen können. Zahlt die Versicherung beispielsweise nur 3.000 Euro, obwohl die Schadensbehebung 5.000 Euro kostete, so dürfen Sie nur noch 2.000 Euro steuerlich absetzen.

Alle Werbungskosten können gemäß EStG § 21 Abs. 2 in voller Höhe steuerlich die Einnahmen mindern, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Liegt die Miete darunter, können die Werbungskosten nur zu dem Anteil steuerlich geltend gemacht werden, dem die Mieteinnahmen an der ortsüblichen Marktmiete entspricht.

Beachte: Steuerliche Besonderheiten bei Photovoltaik-Anlagen:

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