[Spickzettel] Immobilieninvestment Stuttgart 2019

Stuttgart – die schäbische Metropole – hat seit Jahren Bevölkerungszuwachs. Ein Ende ist nicht in Sicht. Der Wohnraum wird immer knapper.

Stuttgart 2019 – Top Standorte für Immobilien

Die schwäbische Metropole leidet an akutem Wohnraummangel. Längst müsste neu gebaut werden. Doch wohin – darüber wird heiß gestritten. Denn die Bevölkerungszahl wächst seit Jahrzehnten konstant. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Von ca. 593.000 Einwohnern im Jahr 2014 über ca. 612.000 im Jahr 2017 stieg die Einwohnerzahl auf ca. 614.000 Ende 2018.

Noch immer ziehen vor allem prestigeträchtige Unternehmen vor Ort wie Daimler, Bosch und weitere – auch mittelständische.

Mietpreisentwicklung

Viele Experten sind sich einig: Die Mietpreisen werden in Stuttgart auch in den nächsten Jahren ansteigen. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot ist zu groß. Die Neubaurate kann diese Lücke nicht schließen.

Anfang 2019 lagen die durchschnittlichen Kaltmieten bei Neuvermietungen in:

• West bei 15,60 €/m² (Maximum: 27,40 €/m²)
• Degerloch bei 17,70 €/m² (Maximum: 22,00 €/m²)
• Fasanenhof bei 12,30 €/m²(Maximum: 13,90 €/m²)
• Feuerbach bei 9,10 €/m² (Maximum: 27,30 €/m²)
• Mühlhausen bei 10,60 €/m² (Maximum: 12,80 €/m²)
• Uhlbach bei 10,70 €/m² (Maximum: 12,20 €/m²)

Kaufpreisentwicklung

Bei den Kaufpreisen gehört Stuttgart zu den zehn teuersten deutschen Städten. Günstige Immobilien können Selbstnutzer lange suchen. Doch auch Investoren für vermietete Immobilien finden nur schwer renditeträchtige Objekte. Wer Wert auf Rendite legt, sollte sich auf „Schwellenbereiche“ konzentrieren.

Die durchschnittlichen Kaufpreise bei Eigentumswohnungen betrugen Anfang 2019:

• West 4984 €/m²
• Degerloch 6013 €/m²
• Fasanenhof 3853 €/m²
• Feuerbach 4343 €/m²
• Mühlhausen 3442 €/m²
• Uhlbach 3228 €/m²

Wertentwicklung

Zukünftig sind hohe Wertsteigerungen vor allem in den Stadtteilen West und Frauenkopf zu erwarten. In den teuersten Ortsteilen Stuttgarts wie Degerloch und Süd verlocken die Preise kaum noch zum Kauf.

Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club 

[Spickzettel] Immobilieninvestment Dresden 2019

Dresden – „Elbflorenz“ – gehört mit zu den attraktivsten Städte für ein Immobilieninvestment seit Jahren. Die Nachfrage in der „Schwarmstadt“ führt zu Wohnungsnot.

Dresden 2019 – Top Standorte für Immobilien

In Dresden stieg die Bevölkerung nach der Jahrtausendwende zunächst recht gleichmäßig. Im Jahr 2011 begann dann ein regelrechter Hype. Wohnten in der Stadt 2014 noch etwa 536.000 Einwohner und 2017 schon ca. 551.000, so waren es zum 31.12.2018 über 560.000. Statt 60.000 leerstehender Wohnungen zur Jahrtausendwende herrscht nun Wohnungsnot.

Mietpreisentwicklung

Eigentümer vermieteter Wohnungen müssen kaum mit Leerständen rechnen. Die Mietpreise steigen stetig. Zu den Ortsteilen mit stark wachsender Nachfrage gehören Pieschen und Mickten rechts der Elbe.

Traditionell gelten das linkselbige Striesen, Blasewitz und Johannstadt oder das Nobelviertel Weißer Hirsch zu den Ortsteilen mit den höchsten Mietpreisen. Allerdings sind hier auch die Kaufpreise so teuer, dass die Mietrendite kaum noch der Rede wert ist.

„…im neuen Mietspiegel für 2019 gibt es eine Steigerung von 6,4 Prozent im Vergleich zu 2017“ (radiodresden.de, 27.11.2018)

Kaufpreisentwicklung

Günstige Grundstücke sind auch in Dresden selten zu haben. Im Bestand ist die Preisspanne zwischen der schön sanierten und wiederaufgebauten Gründerzeitvilla bis zum unsanierten Wohnblock erheblich.

So liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien je m² bei Neuvermietung in den gefragtesten Lagen von:

• Pieschen: ca. 1.800 € (bei 7,50 bis 12,00 € Miete)
• Mickten: ca. 2.015 € (bei 8,00 bis 12,80 € Miete)
• Striesen: ca. 4.775 € (bei 8,00 bis 10,00 € Miete)
• Blasewitz: ca. 2.671 € (bei 8,10 bis 12,00 € Miete)
• Johannstadt: ca. 2.802 € (bei 7,80 bis 13,10 € Miete)
• Bühlau/Weißer Hirsch: ca. 3.127 € (bei 8,50 bis 19,20 € Miete)

Wertentwicklung

Viele Investoren freuen sich über eine anfängliche Mietrendite von 3,5 Prozent und hoffen, dass die Mietpreise und der Wert ihres Immobilieneigentums weiter steigt. Allerdings sehen viele Experten aufgrund der Beschäftigungssituation in der Umgebung, dass der Höhepunkt bald überschritten sein könnte. Leerstände sind allerdings weniger zu befürchten, denn der Bevölkerungszuwachs scheint nicht schwächer zu werden.

Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club 

Immobilienfonds – aktuelle Investitionschancen

Lohnt ein Immobilieninvestment angesichts der steigenden Preise überhaupt noch? Und wenn ja – wo? Das war Gegenstand eines Rundtischgesprächs von Experten auf Einladung von fondsdiscount.de.

Die Gäste – Rauno Gierig, Vertriebsdirektor der Wealth Management Capital Holding GmbH München, Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG Erlangen und Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest Frankfurt am Main – stehen für eine nachhaltige und langjährig erfolgreiche Tätigkeit mit Geschlossenen Immobilienfonds – nach neuer Sprachregelung Alternative Investmentfonds (AIF).

Immobilienfonds im Einzelhandel

Johannes Palla, Habona, verwies in dem Gespräch auf die deutlichen Preissteigerungen im Bereich der Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Dies sei durch sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten einerseits und begrenzter Verfügbarkeit an Immobilienobjekten andererseits bedingt. Zugleich beobachtet er fortlaufend Nachfrageverschiebung zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien, die zu Wert- und Preisänderungen führen. Den deutschen Gesamtimmobilienmarkt sieht er als preisstabil an. Eine Immobilienblase und Überhitzung der Märkte sei nicht erkennbar, was für interessierte Privatanleger eine sichere Bank sei.

Habona hat seit Jahren einen Investitionsschwerpunkt in Einzelhandelsfonds deutscher Discounter und Supermärkte.

„Dass wir mit unserer Markteinschätzung richtig liegen, zeigen aktuelle Retail-Investmentmarkt-Berichte, z.B. der von BNP Paribas Real Estate. Um konkret ein paar Zahlen zu nennen: Allein im ersten Quartal 2014 wurden über drei Milliarden Euro in Deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert – über die Hälfte davon in Discounter, Fach- und Supermärkte.“

Vor allem nationale und internationale Großinvestoren bevorzugen diese Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,16 Milliarden Euro  habe sich der Umsatz im ersten Quartal 2014 mehr als verdreifacht.

Habona verfügt über 30 Jahre Erfahrung mit Einzelhandelsimmobilien und Kindertagesstätten und plant die Auflegung weiterer Fonds in diesen Asset-Klassen.

Immobilienfonds – Büroimmobilien

Rauno Gierig, WealthCap, sieht den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stabil auf konstant hohem Niveau. Einer hohen Nachfrage steht ein geringes Angebot gegenüber – äußerst attraktiv für Anleger. In diesem Markt sieht auch er keine Gefahr einer Überhitzung. Als Standorte für Büroimmobilien bevorzugt WealthCap auch künftig die deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Büroimmobilien sind das mit Abstand größte Segment des Gewerbeimmobilienmarktes. Das hat den Vorteil, dass der Büroimmobilienmarkt sehr liquide und transparent ist.

WealthCap plant in 2014 neue Fondslösungen in den Kern-Assetklassen Immobilien, Flugzeuge und Multi-Asset.

Immobilienfonds in Wohnimmobilien

Marcus Kraft, ZBI, machte darauf aufmerksam, dass in den letzten Jahren  die Immobilienrenditen, insbesondere in den großen deutschen Metropolen sukzessive gesunken sind. Auch für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen außerhalb der großen deutschen Metropolen sei erkennbar, dass die Renditen leicht gefallen sind. Er führt dies vor allem auf die EZB-Niedrigzinspolitik zurück, die Anleger zur Flucht in Immobilien veranlasst. Das treibe die Immobilienpreise und senke die Renditen.

Trotz der Preissteigerungen gilt für ZBI Berlin immer noch als attraktiver Investitionsstandort. Darüber hinaus investieren die ZBI-Anleger in prosperierende Ballungszentren mit gutem Entwicklungspotential. Derzeit betreffe das insbesondere die ostdeutschen Großstädte Dresden, Leipzig, Erfurt und Magdeburg als interessante Investitionsstandorte.

ZBI plant noch für 2014 einen Nachfolgefond für den sehr erfolgreich platzierten ZBI Professional 8 – den ZBI Professional 9.

Immobilienfonds – Investitionskriterien und Auswahlprozess

Am Beispiel der Einzelhandelsimmobilienfonds erläuterte Johannes Palla die Investitionskriterien und den Auswahlprozess der Fondsobjekte:

Jedes Investment durchlaufe einen institutionell geprägten Due Diligence Prozess. Zentrales Kriterium sei die Standortanalyse, die gemeinsam mit GfK erfolgt. Dabei werden unter anderem geprüft:

• die üblichen, einzelhandelsrelevanten Kriterien wie Makro-Standort, Mikro-Standort, Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet,
• die sogenannte Umsatz-Mietbelastung des Mieters,
• ein rechtliches und ein technisches Gutachten.

Auf allen Informationen werde die Kaufentscheidung durch ein internes Gremium getroffen.

Innerhalb eines Immobilienfonds sei auch eine regionale Diversifizierung sehr wichtig.

„Mit bis zu 25 Objekten innerhalb eines Fonds wird das Klumpenrisiko eines einzelnen Standortes weitestgehend ausgeschlossen. Aufgrund unseres kleinteiligen, strukturierten Ankaufsprozesses sind wir zudem in der Lage, die Projekte sehr günstig zu erwerben und erfüllen so den Wunsch unserer Investoren nach einer ansprechenden Rendite.“

Die Fondseinnahmen stammen zu über 90 Prozent von bonitätsstarken Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren mit Mietern wie Rewe und Edeka bieten bei fünfjährigen Fondslaufzeiten eine maximale Einnahmensicherheit für die Anleger.

Quelle, fondsdiscount.de, 24.07.2014

Immobilieneigentum – Run auf Betongold

Immobilieneigentum wird erneut immer begehrter. Deutsche Privatanleger bevorzugen das Betongold. Über die Hälfte würde mindestens 50 Prozent ihres Kapitals direkt in Immobilien investieren. 

Immobilieneigentum in Metropolen bevorzugt

Nach der bundesweiten Befragung von Euro Grundinvest wollen Bundesbürger ihr Geld zeitnah und möglichst sicher anlegen. So planen 22 Prozent den Erwerb einer Immobilie innerhalb der nächsten Monate.

Besonders begehrt sind die lukrativen Lagen in den Metropolen

• München (35 Prozent),
• Köln (33 Prozent),
• Berlin,
• Hamburg,
• Leipzig,
• Dresden und
• Frankfurt.

Hier ist der Wille, eine Immobilie zu kaufen, stärker als im Bundesdurchschnitt.

Immobilieneigentum – beliebteste Anlageform

Die Investition in Immobilien ist die mit Abstand beliebteste Anlageform der Bundesbürger.

So würden 63 Prozent der Deutschen aktuell direkt in Betongold investieren. Mit 53 Prozent folgen Edelmetalle als Anlageklasse auf dem zweiten Platz. Aktien belegen mit 52 Prozent Platz drei. Immerhin ein Drittel der Befragten würde mindestens 25 Prozent seines Kapitals indirekt über Fonds, Genussrechte oder Anleihen
in Immobilien anlegen.

Quelle: Pressemitteilung Euro Grundinvest, 03.05.2013

Denkmalgeschützte Immobilien stehen hoch im Kurs

Anleger bevorzugen nicht nur wegen der Steuervorteile denkmalgeschützte Wohnimmobilien. Vielen Kapitalanlegern gilt ein Wohnhaus aus der Gründerzeit mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern als die ideale Immobilie.

Denkmalgeschütze Immobilien mit „Charme der Altbauten“

In einem ausführlichen Artikel wird in Cash Online über den „Charme der Altbauten“ berichtet. Darin werden mehrere Experten zitiert, die beobachten, dass die

„sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt“

anlegen.

Wer interessiert sich für solche Objekte?

„‚Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren‘, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren.“

Denkmalgeschützte Immobilien mit Steuervorteilen

Kapitalanleger können zu 100 Prozent aus den anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts gemäß Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren Steuervorteile ziehen.

Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
anrechenbarer Sanierungskostenanteil: 70 Prozent
Steuervorteil für Kapitalanleger über zwölf Jahre: 140.000 Euro
Steuervorteil für Selbstnutzer über zehn Jahre: 126.000 Euro

„‚Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten‘, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan.“

Anleger sollten jedoch genau prüfen, wie realistisch der anrechenbare Sanierungskostenanteil kalkuliert wurde.

„Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden.“

Auch für denkmalgeschützte Immobilie gilt: Lage, Lage, Lage

Als wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts werden in dem Beitrag jedoch Standort und Lage der Immobilie genannt. Generell sollte der Standort durch eine hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein.

Derart geeignete Denkmalschutzobjekte mit Sanierungs-AfA gibt es vorzugsweise in den großen Städten Ostdeutschlands und in Berlin.

„Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf … Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind.“

Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen

• Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern,
• Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und
• Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern

mit Balkon und Loggia.

„Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.“

Quelle: cash-online.de, 16.05.2012