Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Für Investoren werden Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen immer interessanter. Dies gilt besonders für Anleger, die auf Sicherheit bedacht sind, denn der Markt für Pflegeimmobilien ist einer der wenigen sicheren, konjunkturunabhängigen Zukunftsmärkte.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage – verschiedene Modelle

Nicht jeder Anleger hat genug Geld, um allein mehrere Millionen in ein komplettes Pflegeheim zu investieren. Doch als Mitgesellschafter ist auch nicht nötig, denn es sind auch kleinere Investments in Pflegeimmobilien möglich.

Kapitalanleger können in einzelne Zimmer eines Pflegeheims oder in einen Fonds investieren. Das Risiko eines Mietausfalls ist niedrig, da die Betreiber das gesamte Heim pachten.

Wichtig ist, dass die Betreiber des Pflegeheims solvent bleiben. Jedoch ist das Risiko eines Mietausfalls niedrig, da die Betreiber aufgrund eines Versorgungsvertrags gemäß § 72 des Sozialgesetzbuchs XI die ausstehenden Kosten vom Sozialversicherungsträger erhält, falls der Pflegebedürftige das Geld für die Miete nicht selber aufbringen kann. Zudem können Pächter und Betreiber eines Pflegeheims schon allein deshalb weit weniger in die Insolvenz geraten, weil die Nachfrage hoch und eine die Einnahmen gesetzliche abgesichert sind –  ganz anders als dies bei einem Vermieter von normalen Privatwohnungen der Fall ist.

Zwei weitere Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Mit Pflegeimmobilien ist ein relativ niedriger Verwaltungsaufwand verbunden und aufgrund der hohen Nachfrage entfällt eine Mietersuche. Wie bei jeder Immobilie sollte allerdings ein gewisser Anteil der Einnahmen in eine Instandhaltungsrücklage fließen.

Im Verhältnis zu den Unsicherheiten an den Kapitalmärkten mit den extrem niedrigen Zinsen bei Geldanlagen sind viele potentielle Anleger auf der Suche nach krisensicheren Anlagemöglichkeiten mit guten Zukunftsprognosen und hohen Renditen. Dafür bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen weit bessere Chancen für Anleger.

Geschlossene Immobilienfonds und Altersvorsorge

Unter dem Titel „BGH: Geschlossene Immobilienfonds für Altersvorsorge geeignet“ berichtet der Düsseldorfer Brancheninformationsdienst ‚kapital-markt intern‘ vorab über ein jüngstes Urteil des Bundesgerichtshofs.

Geschlossene Immobilienfonds für Altersvorsorge geeignet

Die Karlsruher Richter heben damit ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Saarbrücken von Oktober 2012 in wichtigen Punkten auf. Damals war ein Finanzvermittler wegen Beratungsfehlern zu Schadenersatz verurteilt worden. Nach dem Urteil des OLG handele es sich bei dem vorliegenden geschlossenen Immobilienfonds um eine hochspekulative Anlage, die für eine ergänzende Altervorsorge unabhängig von den konkreten Umständen des Anlegers grundsätzlich ungeeignet sei.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass geschlossene Immobilienfonds für die ergänzende Altervorsorge nicht per se ungeeignet sind (BGH, Urteil III ZR 389/12 vom 24.04.2014). Damit wurde die Annahme des OLGs vom Bundesgerichtshof klar zurückgewiesen.

Christian Prüßing, Redaktionsleiter von ‚kapital-markt intern‘ begrüßt die Entscheidung des BGH:

„‚Die aktuelle Vereinheitlichung und Klärung der Rechtsprechung zu der Frage, ob ‚Geschlossene Immobilienfonds′ zur Altersvorsorge‘ geeignet sind, ist zu begrüßen. Natürlich muss auch nach diesem Urteil weiterhin eine fundierte Aufklärung über die Risiken von geschlossen (Immobilien-)Fonds in jeder Beratung stattfinden. Aber in der langfristigen Perspektive bietet diese BGH-Entscheidung auch einen konkreten Nutzen für die Anleger und Sparer: Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase gehen die Optionen zum Aufbau einer Altersvorsorge aus. In dieser Situation ganze Anlageklassen – die wie geschlossene Fonds inzwischen hochreguliert sind – für den Aufbau einer Altersvorsorge pauschal auszuschließen, wäre grundfalsch und der kürzeste Weg, eine effiziente Altersvorsorge zunichte zu machen. Bestimmte Anlageklassen im Wege eines zivilrechtlichen Beratungsverbotes aus der Altersvorsorge pauschal zu verbannen, würde Anleger langfristig nur einschränken, ihnen schaden und ihnen die Möglichkeit nehmen, Risiken zu streuen, ein Portfolio mittels Sachwerten zu diversifizieren und Renditen über dem Inflationsniveau anzustreben.'“

Über den konkreten Einzelfall hinaus stellt der BGH zu der Rechtsfrage „Geschlossenen Immobilienfonds und Altersvorsorge“ grundsätzlich fest:

„‚Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens, das bei dem streitgegenständlichen Fonds zum Zweck der Risikostreuung auf mehrere (Immobilien-)Projekte in verschiedenen Ländern verteilt ist, normalerweise erhalten bleibt. Dass vorliegend ein Teil des Fondskapitals (etwa ein Drittel) in ein S. Wertpapierdepot angelegt werden sollte und darüber hinaus der Fonds – wie üblich – zu einem bestimmten Anteil (etwas mehr als 45 Prozent) fremdfinanziert wurde (…), macht die Fondsbeteiligung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts noch nicht zu einer ‚hochspekulativen‘ Anlage, die auch für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste'“

In der Meldung von ‚kapital-markt intern‘ wird zu dem Urteil auch Rechtsanwältin Stefanie Mann von der Heidelberger Kanzlei Schlatter mit den Worten zitiert:

„Mit dieser Entscheidung dürfte der BGH vielen Klagen sogenannter Anlegerschutzanwälte den Wind aus den Segeln nehmen. Diese werden sich zukünftig … wieder verstärkt mit den tatsächlichen Gegebenheiten im konkreten Einzelfall auseinanderzusetzen haben. Klagen aufgrund der Vermittlung geschlossener Immobilienfonds zum Zweck der ergänzenden Altersvorsorge dürften zukünftig nur dann erfolgreich sein, wenn dem Anleger im konkreten Fall zur Überzeugung des Gerichts der Nachweis gelingt, tatsächlich falsch oder unvollständig über Risiken dieses Fonds aufgeklärt worden zu sein.“

Quelle: markt-intern.de, 25.07.2014

Immobilienfonds – aktuelle Investitionschancen

Lohnt ein Immobilieninvestment angesichts der steigenden Preise überhaupt noch? Und wenn ja – wo? Das war Gegenstand eines Rundtischgesprächs von Experten auf Einladung von fondsdiscount.de.

Die Gäste – Rauno Gierig, Vertriebsdirektor der Wealth Management Capital Holding GmbH München, Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG Erlangen und Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest Frankfurt am Main – stehen für eine nachhaltige und langjährig erfolgreiche Tätigkeit mit Geschlossenen Immobilienfonds – nach neuer Sprachregelung Alternative Investmentfonds (AIF).

Immobilienfonds im Einzelhandel

Johannes Palla, Habona, verwies in dem Gespräch auf die deutlichen Preissteigerungen im Bereich der Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Dies sei durch sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten einerseits und begrenzter Verfügbarkeit an Immobilienobjekten andererseits bedingt. Zugleich beobachtet er fortlaufend Nachfrageverschiebung zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien, die zu Wert- und Preisänderungen führen. Den deutschen Gesamtimmobilienmarkt sieht er als preisstabil an. Eine Immobilienblase und Überhitzung der Märkte sei nicht erkennbar, was für interessierte Privatanleger eine sichere Bank sei.

Habona hat seit Jahren einen Investitionsschwerpunkt in Einzelhandelsfonds deutscher Discounter und Supermärkte.

„Dass wir mit unserer Markteinschätzung richtig liegen, zeigen aktuelle Retail-Investmentmarkt-Berichte, z.B. der von BNP Paribas Real Estate. Um konkret ein paar Zahlen zu nennen: Allein im ersten Quartal 2014 wurden über drei Milliarden Euro in Deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert – über die Hälfte davon in Discounter, Fach- und Supermärkte.“

Vor allem nationale und internationale Großinvestoren bevorzugen diese Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,16 Milliarden Euro  habe sich der Umsatz im ersten Quartal 2014 mehr als verdreifacht.

Habona verfügt über 30 Jahre Erfahrung mit Einzelhandelsimmobilien und Kindertagesstätten und plant die Auflegung weiterer Fonds in diesen Asset-Klassen.

Immobilienfonds – Büroimmobilien

Rauno Gierig, WealthCap, sieht den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stabil auf konstant hohem Niveau. Einer hohen Nachfrage steht ein geringes Angebot gegenüber – äußerst attraktiv für Anleger. In diesem Markt sieht auch er keine Gefahr einer Überhitzung. Als Standorte für Büroimmobilien bevorzugt WealthCap auch künftig die deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Büroimmobilien sind das mit Abstand größte Segment des Gewerbeimmobilienmarktes. Das hat den Vorteil, dass der Büroimmobilienmarkt sehr liquide und transparent ist.

WealthCap plant in 2014 neue Fondslösungen in den Kern-Assetklassen Immobilien, Flugzeuge und Multi-Asset.

Immobilienfonds in Wohnimmobilien

Marcus Kraft, ZBI, machte darauf aufmerksam, dass in den letzten Jahren  die Immobilienrenditen, insbesondere in den großen deutschen Metropolen sukzessive gesunken sind. Auch für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen außerhalb der großen deutschen Metropolen sei erkennbar, dass die Renditen leicht gefallen sind. Er führt dies vor allem auf die EZB-Niedrigzinspolitik zurück, die Anleger zur Flucht in Immobilien veranlasst. Das treibe die Immobilienpreise und senke die Renditen.

Trotz der Preissteigerungen gilt für ZBI Berlin immer noch als attraktiver Investitionsstandort. Darüber hinaus investieren die ZBI-Anleger in prosperierende Ballungszentren mit gutem Entwicklungspotential. Derzeit betreffe das insbesondere die ostdeutschen Großstädte Dresden, Leipzig, Erfurt und Magdeburg als interessante Investitionsstandorte.

ZBI plant noch für 2014 einen Nachfolgefond für den sehr erfolgreich platzierten ZBI Professional 8 – den ZBI Professional 9.

Immobilienfonds – Investitionskriterien und Auswahlprozess

Am Beispiel der Einzelhandelsimmobilienfonds erläuterte Johannes Palla die Investitionskriterien und den Auswahlprozess der Fondsobjekte:

Jedes Investment durchlaufe einen institutionell geprägten Due Diligence Prozess. Zentrales Kriterium sei die Standortanalyse, die gemeinsam mit GfK erfolgt. Dabei werden unter anderem geprüft:

• die üblichen, einzelhandelsrelevanten Kriterien wie Makro-Standort, Mikro-Standort, Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet,
• die sogenannte Umsatz-Mietbelastung des Mieters,
• ein rechtliches und ein technisches Gutachten.

Auf allen Informationen werde die Kaufentscheidung durch ein internes Gremium getroffen.

Innerhalb eines Immobilienfonds sei auch eine regionale Diversifizierung sehr wichtig.

„Mit bis zu 25 Objekten innerhalb eines Fonds wird das Klumpenrisiko eines einzelnen Standortes weitestgehend ausgeschlossen. Aufgrund unseres kleinteiligen, strukturierten Ankaufsprozesses sind wir zudem in der Lage, die Projekte sehr günstig zu erwerben und erfüllen so den Wunsch unserer Investoren nach einer ansprechenden Rendite.“

Die Fondseinnahmen stammen zu über 90 Prozent von bonitätsstarken Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren mit Mietern wie Rewe und Edeka bieten bei fünfjährigen Fondslaufzeiten eine maximale Einnahmensicherheit für die Anleger.

Quelle, fondsdiscount.de, 24.07.2014

Geschlossene Immobilienfonds – Pflegeimmobilien

Geschlossene Immobilienfonds gehörten in der Vergangenheit mit zu den beliebtesten Geschlossenen Fonds in Deutschland.

Ob im Inland oder im Ausland – der Branchenverband Sachwerte und Investmentvermögen (BSI) geht derzeit davon aus, dass insgesamt

• 72 Mrd. Euro Immobilienvermögen
• verteilt auf 1.060 Vermögensanlagen
• und 833.408 Anleger

verwaltet werden. Davon sollen 46,3 Mrd. Euro in Immobilien im Inland und 25,7 Mrd. Euro in Immobilien im Ausland investiert sein.

Insider bevorzugen Pflegeimmobilien

Noch weitgehend wenig bekannt und fast nur von Insidern genutzt werden Geschlossene Immobilienfonds für Pflegeimmobilien.

Neben der Investion in als weitgehend sicher geltendes „Betongold“ wird hierbei besonders geschätzt, dass sich die Fonds bedingt durch die staatliche Regulierung der Pflege weitgehend sichere Mieteinnahmen versprechen.

Die demographische Entwicklung in Deutschland mit ihrem zunehmend größeren Anteil an Pflegebedürftigen bietet zudem einen steigenden Nachfragemarkt bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Das Bundesministerium für Gesundheit erwartet beispielsweise einen Anstieg der Pflegebedürftigen von 2,42 Millionen im Jahr 2010 auf 4,37 Millionen im Jahr 2050.

Die auf Sozialimmobilien spezialisierten Immotiss Care GmbH (ITC) rechnet bis 2030 mit einem Mehrbedarf von 380.000 zusätzlichen vollstationären Pflegeplätzen. Schwerpunkte bilden dabei 150.000 Plätze aufgrund von Altersdemenz, Mehrfacherkrankungen und rückläufigen Pflegemöglichkeiten durch Familienmitglieder.

Hinzu kommt, dass nach Exptertenschätzungen derzeit 30 Prozent der Pflegeplätze als nicht mehr marktfähig betrachtet werden. Sie genügen in ihrer Strukturqualität, Lage oder Ausstattung nicht mehr den Anforderungen der Pflegebedürftigen. Für die Schaffung neuer und die Revitalisierung bestehender Pflegeplätze werden voraussichtlich 54 Milliarden Euro notwendig sein, davon entfallen rund 60 Prozent auf die Neuerrichtung. Ohne Privatinvestoren sind die Gelder dafür wohl kaum aufzubringen.

IMMAC – Spezialist für Pflegeimmobilien

Die IMMAC – Immobilienfonds GmbH gilt in Deutschland als Spezialist im sogenannten Health-Care-Markt und verfügt über langjährige Erfahrungen und beste Expertise in diesem Bereich.

Die IMMAC entwickelt seit mehr als 15 Jahren Spezialfonds in Deutschland. Sie konzentrierte sich auf dieses Geschäftsfeld kurz nach Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung im Jahr 1995. Seit 2008 werden auch österreichische Pflegeimmobilien als Investitionsobjekte erschlossen.

Aufgrund dieser Erfahrungen und der Leistungsbilanz gilt die IMMAC heute als das führende auf Pflegeeinrichtungen spezialisierte Emissionshaus für geschlossene Fonds in Deutschland.

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Renditen Geschlossener Fonds deutlich über denen von deutschen Staatsanleihen

Steffen Möller von der Ratingagentur Scope Analysis hat in einem Beitrag in wallstreet-online die Prognoserenditen Geschlossener Fonds und die Verzinsung deutscher Staatsanleihen miteinander verglichen.

Das Ergebnis: Die Umlaufrenditen deutscher Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind seit 2007 von 4,2 Prozent auf 2,4 Prozent im Jahr 2011 und weiter auf bisher 1,5 Prozent im Jahr 2012 gefallen.

Die prognostizierten Renditen Geschlossener Fonds sind seit 2007 ebenfalls nahezu kontinuierlich gesunken:

„Über alle Segmente sanken die prognostizierten Vor-Steuer-Renditen von durchschnittlich 7,3 Prozent im Jahr 2007 auf 6,7 im vergangenen Jahr. Fonds, die in den ersten Monaten dieses Jahres emittiert wurden, stellen Zeichnern jährliche Renditen von 6,9 Prozent in Aussicht.“

Der Autor weist jedoch darauf, dass die Renditen nur sehr begrenzt vergleichbar sind. Denn die tatsächliche Rendite eines Geschlossenen Fonds lässt sich erst nach der Fondsauflösung und Veräußerung des Investitionsobjektes ermitteln.

Quelle: wallstreet-online, 11.05.2012, Risikoprämie für Geschlossene Fonds steigt