Mietrendite langfristig sichern
Mietrendite sichern! Sie ist für Eigentümer langfristig vermieteter Immobilien oft ein entscheidendes Investitionskriterium.
Mietrendite sichern – drei wichtige Tipps
Die Mietrendite ist für Eigentümer langfristig vermieteter Immobilien oft ein entscheidendes Investitionskriterium. Worauf sollten sie achten?
Für Vermieter von Wohnimmobilien ist es entscheidend, langfristig eine angemessene Mietrendite zu sichern. Dafür sind vor allem
- stabile Mieteinnahmen,
- der Erhalt des Wohnwertes und
- eine solide Finanzierung
unerlässlich. Deshalb hier einige nützliche Tipps für Vermieter, wie sie genau das erreichen können.
1. Sicherung stabiler Mieteinnahmen
Die Sicherung von stabilen Mieteinnahmen ist ein wichtiger Schritt, um die Mietrendite zu sichern. Worauf sollten Vermieter vor allem achten, um stabile Mieteinnahmen zu erhalten?
a) Überprüfung der aktuellen Marktmiete: Es ist wichtig, regelmäßig den örtlichen Immobilienmarkt zu analysieren und sicherzustellen, dass die Miete angemessen ist und mit den aktuellen Mietpreisen im Bereich konkurrenzfähig ist. Gute Anhaltspunkte für die aktuelle Marktmiete liefern Inserate und ein Mietspiegel der Gemeinde oder der örtlichen Mietinteressenvertreter. Hohen Ansprüchen genügt dabei ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Oft bieten auch offizielle Websiten der Gemeinde oder spezialisierten Datenbanken wie von immowelt.de oder wohnungsboerse.net
b) Vermeidung von Leerstand: Leerstand – vor allem über längere Zeit – kann die Mietrendite erheblich beeinträchtigen. Um dies zu vermeiden, sollte die Immobilien gut gepflegt und für potenzielle Mieter mit attraktivem Komfort ausgestattet sein. Zieht ein Mieter aus, können schnelle Instandsetzungen und effektives Marketing die Leerstandszeiten verkürzen.
c) Langfristige Mietverträge: Langfristige Mietverträge sichern meist stabilere Mieteinnahmen als kurzfristige. Mieter, die sich langfristig binden, sind eher bereit, die Immobilie sorgfältig zu pflegen und pünktlich zu zahlen.
d) Bonität und Zuverlässigkeit der Mieter: Bei Neuvermietung ist es sicher ratsam, die Bonität der Mieter anhand von Gehaltsnachweisen, Schufa-Auskunft usw. zu prüfen. Noch wichtiger und unverzichtbar ist jedoch eine kontinuierliche Kommunikation mit den Mietern, um aufkommende Probleme schnell zu klären.
2. Erhaltung des Wohnwertes
Der Wohnwert einer Immobilie beeinflusst ganz wesentlich die Sicherung der Mietrendite. Für den Wohnwert sind sowohl die Makro- als auch die Mikrolage sowie die Ausstattung der Immobilie ausschlaggebend. Ist die Immobilie in einem guten Zustand und entspricht sie den Bedürfnissen und Wünschen der Mieter, sind diese eher bereit, einen angemessenen Mietpreis zu zahlen. Hier sind einige Tipps, wie Vermieter den Wohnwert erhalten können:
a) Regelmäßige Wartung: Eine regelmäßige Wartung der Immobilie ist unerlässlich, um Reparaturkosten und den Verfall des Wohnwertes zu vermeiden. Kleine Reparaturen sollten zeitnah durchgeführt und größere Probleme möglichst vorbeugend gelöst werden. Um die Kosten abzufangen ist es empfehlenswert, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Zwei bis drei Prozent der Monatsmiete oder monatlich ca. 2 – 3 €/m² können dafür einen langfristig bewährten Anhaltspunkt liefern.
b) Attraktive Ausstattung: Aus eigener Erfahrung wissen wir alle, dass sich die Ansprüche an Größe und Ausstattung einer Wohnung verändern. Deshalb steigert eine zeitgemäße und gepflegte Ausstattung den Wohnwert der Immobilie. Mieter schätzen heutzutage Vermieter insbesondere den Komfort von Bädern und Küchen, Bodenbeläge und Wärmedämmung.
c) Mieterbefragungen: Der wechselseitige Austausch zwischen Vermieter und Mieter ist äußerst wertvoll, um den Wohnwert zu verbessern. Regelmäßige Befragungen können Informationen darüber liefern, welche Maßnahmen die Zufriedenheit der Vermieter und Mieter steigern können.
d) Versicherung für Haus und Grundbesitz: Auch wer sich intensiv und regelmäßig bemüht, den Wohnwert seiner Immobilie zu erhalten, kann nicht alle Schäden verhindern. Gerade in den letzten Jahren sind viele Immobilieneigentümer wachsamer geworden, weil das Eigentum nicht nur durch Personen, sondern auch durch Naturereignisse wie Sturm oder Hochwasser beschädigt oder gar zerstört werden kann. Deshalb sind angemessene Wohngebäudeversicherungen notwendig.
3. Absicherung der Finanzierung
Eine langfristig sichere Finanzierung ist ebenfalls entscheidend für eine stabile und gute Mietrendite. Vermieter sollten besonders folgende Aspekte beachten:
a) Einholen der besten Finanzierungskonditionen: Auch Kreditgeber befinden sich in einer Konkurrenzsituation. Deshalb lohnt es sich immer, verschiedene Angebote zu vergleichen und die besten Finanzierungsoption auszuwählen. Ein niedriger Zinssatz, niedrige Nebenkosten und andere günstige Konditionen können die monatliche finanzielle Belastung verringern.
b) Bildung von Rücklagen: Es ist ratsam, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder Leerstand zu bilden – siehe oben. Dabei sind sowohl die Entwicklungen an den Finanzmärkten (beispielsweise Zinsveränderungen), Zeiten mit geringeren Mieteinnahmen und die Entwicklung der eigenen Finanzkraft mit ausreichend Puffer zu kalkulieren. Unvorhergesehene Ausgaben können auch entstehen, wenn Immobilieneigentümern Fehler in der Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflicht unterlaufen, die Schäden an Personen oder Objekten zur Folge haben. Dann hilft eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
c) Diversifizierung des Immobilienportfolios: Auch für Investitionen in Immobilien gitl: Lege nicht alle Eier in einen Korb! Ein diversifiziertes Immobilienportfolio (verschiedene Immobilien, Standorte, Größen usw.) können das Risiko verringern. Damit lassen sich mögliche regionale Schwankungen oder unterschiedliche Entwicklungen der verschiedenen Immobilienarten federn.
Fazit:
Die Mietrendite ist für Vermieter von Wohnimmobilien ein entscheidender Sicherheits- und Ertragsfaktor. Durch stabile Mieteinnahmen, Erhaltung des Wohnwertes und Absicherung der Finanzierung können Vermieter langfristige erfolgreich sein. Regelmäßige Marktanalysen und Mieterbefragungen, rechtzeitige Maßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung der Immobilie sowie eine langfristige Finanzierung mit zuverlässigen Kreditgebern können Vermieter helfen, ihre Mietrendite effektiv zu sichern.
Immobilien Investment 2018 – wo Geld anlegen?
Die Immobilienberatungsgesellschaft Savills untersuchte anhand von 60 Eigenschaften aus sechs Kategorien, wie zukunftsfähig Europas Großstädte sind – eine Entscheidungshilfe für Investoren.
Immobilien Investment 2018 – wo lohnt es sich?
Wer Immobilien als langfristige Kapitalanlage erwirbt, kalkuliert mit einer Marktentwicklung für 10 und mehr Jahre. Dabei suchen sie besonders Städte mit einer guten Infrastruktur, mit wachstumversprechenden Unternehmen, gefragten Hochschulen. Von solchen Standorten fühlen sich große Konzernen ebenso wie neue Start-ups angezogen.
Damit diese Städte auch für Mieter attraktiv sind, sollten sie ein effizientes Netz des öffentlichen Nahverkehrs bieten. Darüber hinaus sind attraktive Freizeitangebote gefragt. Insbesondere junge Eltern wünschen sich ein ausreichendes Angebot an guten Kindergärten und Schulen mit langen Betreuungszeiten.
Solche Vorzüge lösen sich jedoch in Luft auf, wenn das Leben in einer Stadt so teuer ist, dass es mehr als 25 bis 30 Prozent des Einkommens verschlingt.
München abgewertet
Im neuen Savills-Ranking rutscht München deshalb einen Rang nach unten. International traf eine solche Abwertung auch attraktive Metropolen wie die schwedische Hauptstadt Stockholm. Denn auch dort steigen die Mieten rasant. Was bleibt dann noch selbst von einem überdurchschnittlichen Gehalt?
Grafikquelle: welt.de
So lukrativ auch hohe Mieten für Investoren auf den ersten Blick erscheinen – wenn die Mieten „unerschwinglich“ werden oder im Verhältnis zum Kaufpreis die Mietrendite sinkt, ziehen sich auch Investoren zurück. Zum Vergleich:
In München ist die Bruttospitzenrendite vor Steuern und Instandhaltungskosten für Wohnimmobilien in guten Lagen auf 2,8 Prozent geschrumpft. In Berlin liegen die Bruttospitzenrenditen mehr als zehn Prozent höher, in mittleren Wohnlagen sogar mehr als 20 Prozent.
Auch Hamburg verzeichnet aufgrund der vergleichsweise geringere Gehältern, aber hohen Wohnkosten eine Abwanderung. Seit mehreren Jahren verliert die Hansestadt deshalb Einwohner an die Umlandgemeinden in Niedersachsen und Schleswig-Holstein.
Quelle: welt.de, 16.07.2018
Anzeige: Wo sich Immobilien Investments lohnen?
Betongold gefragt
Betongold genießt bei den Bundesbürgern nach wie vor ein sehr hohes Ansehen. Mehr als zwei Drittel streben die eigenen vier Wände an. Das zeigt der aktuelle Stimmungsindex Baufinanzierung der Comdirect. Er bewegt sich mit 112 Punkten seit Monaten auf unverändert hohem Niveau.
Zwei Drittel der Bundesbürger wollen Betongold
Der repräsentativen Umfrage von Comdirect zufolge wollen mehr als zwei Drittel
der Deutschen (70 Prozent) lieber im Eigenheim als zur Miete wohnen. Mit 69 Prozent sehen nahezu ebenso viele Bundesbürger den jetzigen Zeitpunkt als günstig für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Und vier von zehn Befragten sind der festen Überzeugung, sich derzeit eine eigene Immobilie leisten zu können.
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista
Überaus dynamisch entwickelt sich auch das Immobilienvermögen in Deutschland. Nach Angaben des Zentralen Immobilien Ausschusses stieg der Wert der Immobilienportfolios von Juni 2013 bis heute von 60,1 Milliarden Euro auf rund 68 Milliarden Euro. Dabei dominieren Wohnimmobilien mit einem Anteil von 78 Prozent gegenüber Gewerbeobjekten mit 22 Prozent. Vor allem ausländische Anleger investieren in deutsches Betongold. Sie konkurrieren dabei zunehmend mit deutschen Investoren am Immobilienmarkt.
Quelle: Erfolg – Neues aus der Wirtschaft, 11/2014
Aktuelle Empfehlungen erhalten Sie in den Anlagetipps auf der oberen Navigationsleiste.
Immobilienpreise steigen auch 2014
[GARD align=“center“]Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland wird sich auch 2014 fortsetzen. Diese Tendenz sehen die Immobilienexperten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin.
Immobilienpreise steigen um mehr als sechs Prozent
Im Jahr 2013 wurden erreichte der Wohnimmobilienumsatz in der Bundesrepublik mit insgesamt knapp 16 Milliarden Euro ein Zehnjahreshoch. In den deutschen Großstädten erwarten die DIW-Experten einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise allein bis zum dritten Quartal des Jahres um rund 6,5 Prozent.
Damit einher steigen auch die Mieten. Hier erwarten die Ökonomen des Berliner Instituts einen Anstieg um etwa 3,5 Prozent im laufenden Jahr.
„Seit Beginn des Jahres 2010 haben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Großstädten um durchschnittlich sechs Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal zugelegt. Bei den Mieten betrug der Vergleichswert rund vier Prozent.“
Die größten Mietpreissteigerungen waren in den letzten drei Jahren in Berlin (8 Prozent), in Hamburg, München, Leipzig und anderen Metropolregionen zu beobachten.
Wesentlich geringer wurden die Mieten in den Städten des Ruhrgebiets erhöht. Bei Kauf- und Mietpreisen von Bestandsimmobilien lagen die Zuwachsraten allerdings deutlich
über denen des gesamten Bundesgebiets. Seit 2010 bis zum dritten Quartal 2013 erreichte die durchschnittliche Jahreswachstumsrate der Kaufpreise bundesweit fünf
Prozent, in den Großstädten 7,4 Prozent und in Städten mit über einer halben
Million Einwohner sogar 8,8 Prozent.
Besonders die immer größer werdende Lücke zwischen Wohnungsnachfrage und Angebot wurde nach DIW-Angaben von Vermietern für die rasant steigenden Immobilienpreise in Großstädten genutzt.
„So sei die Bevölkerung in den Großstädten von 2009 bis 2011 um 1,3 Prozent gewachsen, der Bestand an Wohnungen aber nur um 0,6 Prozent. Noch stärker geht die Schere in den Metropolen auseinander. Hier stieg die Anzahl der Einwohner um 1,7 Prozent, der Wohnungsbestand nahm hingegen um 0,6 Prozent zu.“
Quelle: ERFOLG – Neues aus der Wirtschaft, 1/2-2014
[GARD align=“center“]Immobilien mieten oder kaufen – in der Stadt natürlich
Jahrzehntelang zogen Stadtbewohner, die es sich leisten konnten, aus der belebten Innenstadt ins grüne ruhige Umland. Nun ist immer mehr der Gegentrend erkennbar. Bleibt die Frage: Immobilien kaufen oder mieten?
Immobilien in der Stadt kaufen oder mieten
„Eine Renaissance der Metropolen lockt die Menschen zurück in die Innenstädte, die Zahl der Studenten, die alle eine Bleibe brauchen, ist mit 2,5 Millionen auf einem historischen Höchststand, die der Singles und Alleinerzieher steigt.“
Zudem wächst aus verschiedenen Gründen die Zahl der Haushalte.
„Aus rund 39,2 Millionen Haushalten in Deutschland, die die Statistiker noch 2005 zählten, sind heute bereits 40,4 Millionen Haushalte geworden – 2015 könnten es über 41 Millionen sein.“
Gefragt sind bezahlbare und gut ausgestattete Wohnungen dort, wo es Arbeit gibt, wo Schulen und Kitas schnell und bequem erreichbar sind, wo Einkaufen und Kultur wenig Zeit kosten: in den Innenstädten.
Die Folgen sind steigende Mieten und Kaufpreise. Beispielsweise erwarten die Experten von Feri Eurorating Services AG einen Preisanstieg für Mieten bis 2015:
- in Hamburg von 10,5 Prozent,
- in München von 9,5 Prozent,
- in Dresden von 8,3 Prozent,
- in Leipzig und Düsseldorf von 7,1 Prozent.
Quelle: wirtschaftswoche.de, 23.01.2013
Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie!
„Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie! Im vorigen Jahr wurden 21 Prozent mehr Wohnungen und Geschäftshäuser verkauft als 2009. Tendenz: steigend.“
Das meldete die „BZ“ am 13.09.2011. Besonders stark wachse der Wohnungsmarkt. Aus einer Studie der „TLG Immobilien“ und einer weiteren von „Engel&Völkers“ wurden 4 Tendenzen genannt:
- Die Menschen wollen zunehmend in den West-Bezirken wohnen.
- Die Mieten insbesondere in mittleren und einfachen Lagen steigen.
- Als Mieter lassen sich Preissteigerungen umgehen.
- Das trendige Image Berlins spielt bei Investitionen keine Rolle.
Die Immobilienexperten beider Studien meinen, dass die Mietpreise in der Stadt derzeit vergleichsweise moderat seien. Wenn trotzdem so viele Menschen über ihre steigenden Mieten klagen, dann weil die Berliner zu verwöhnt sind. „Die Mieten waren lange Zeit einfach zu billig.“
Quelle: BZ