Immobilien – steigen die Preise nach Corona?
Wie würde der Lockdown die Immobilienpreise beeinflussen? Darüber wurde in den letzten Monaten viel spekuliert. Ein Wohnatlas lässt die tatsächliche Entwicklung erkennen.
Immobilienmarkt nach Corona
Viele Spekulationen um die Auswirkungen von Angebot und Nachfrage auf den Immobilienmarkt in der Corona-Zeit gab es in den letzten Monaten. Investoren und Verkäufer reagierten verunsichert. Nunmehr liegen aktuelle Zahlen aus dem Monat Mai vor. Sie lassen erkennen, wie es tatsächlich um die Immobilienbranche bestellt ist – und wie die nächste Entwicklung verlaufen könnte.
Doch letztendlich sind die Auswirkungen der Corona-Politik auf die Wirtschaft noch nicht detailliert vorhersehbar. Die Pleitewelle beginnt erst, das Konjunkturpaket ist stark umstritten und alternative Konzepte werden kaum zugelassen. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wirkt selbstverständlich auch auf die Immobilienbranche. Erfahrungsgemäß treten die Wirkungen jedoch immer mit einer zeitlichen Verzögerung von 12 bis 18 Monaten auf.
Sofern es um die kurzfristige Entwicklung der Immobilienbranche geht, liegen jetzt aktuelle Daten vom Mai vor. Die Postbank und das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) haben die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien in Deutschland ermittelt. Für jeden nachvollziehbar stehen sie im Wohnatlas 2020 zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Entwicklung von Angebot und Nachfrage
Unmittelbar nach der Regierungsentscheidung im März waren viele Marktteilnehmer verunsichert. Das Angebot an Immobilien brach sehr stark ein. Derzeit liegt es aber sogar über dem Niveau von Anfang des Jahres. Denn Ende Mai wurden etwa 5 Prozent mehr Inserate gezählt als im Februar.
Bezogen auf den Gesamtmarkt ist dieser Anstieg jedoch nicht so hoch, dass die Immobilienpreise deshalb deutlich fallen. Mit nur 0,3 Prozent Zuwachs blieb die Anzahl der angebotenen Objekte relativ konstant. Bei Mietwohnungen stieg das Angebot jedoch um 11,1 Prozent.
Auch die Nachfrage wuchs erheblich. Eines der größten Immobilienportale meldet etwa 19 Prozent mehr Exposéansichten von Mietern. Käufer fragten rund 17 Prozent mehr nach und gaben auch mehr Gesuche auf.
Sowohl Immobilienbesitzer als auch Investoren können insoweit optimistisch sein.
Immobilienpreise nach Corona-Krise
Die Corona-Krise wirkt sich auch auf Immobilienpreise aus – doch wie, das erscheint derzeit vielen als Buch mit sieben Siegeln. Welche Anhaltspunkte gibt es für die künftige Tendenz?
Corona-Krise dämpft Immobilienpreise
Erinnern Sie sich noch, wie in den letzten Jahren die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt stiegen. Immobilienexperten der KPMG und der Immobilienakademie IREBS an der Universität Regensburg stellten in ihrer Studie Anfang Juni 2019 fest, dass in fast allen Nutzungsarten Immobilienpreise und Mieten Höchststände erreicht haben.
Besonders in den Ballungszentren wurde Immobilieneigentum für Durchschnittsverdiener schon kaum noch bezahlbar. Und jetzt?
„Die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt erreicht. Für alle, die vom Eigenheim träumen, sind das keine guten Nachrichten. Zwar sinken die Preise für Häuser und Wohnungen, jedoch werden auch die Geldgeber wieder strenger.“ (n-tv.de, 10.04.2010)
Viele Experten rechnen nun erneut mit einem Boom nach Preisrückgängen! Doch wie realistisch ist diese Erwartung?
Nachfrage-Angebots-Schere bleibt
Im März begann in Deutschland der Ausnahmezustand der Corona-Krise. Im Zeitraum von Anfang März bis Mitte April 2020 sank die Anzahl der neu inserierten Mietwohnungen um ca. 38 Prozent. In den Großstädten sank das Angebot drastischer um minus 40 Prozent.
Aufgrund der wegfallenden Einnahmen infolge Kurzarbeit oder gar Wegfalls der Einnahmen haben viele Mieter zunächst ihren Umzug aufgeschoben. Wohnungsbesichtigungen fanden kaum noch statt – sind jetzt zunehmend wieder eher möglich.
Doch wer eine neue Wohnung braucht oder will, sucht zumindest langfristig weiter. Doch was für eine Wohnung und wann? Wenn die Arbeitslosigkeit steigt und die Katastrophenpolitik längere Zeit zu Einnahmeausfällen führt, wieviel Geld können Mieter dann noch für eine Wohnung aufbringen? Bedarf an Wohnraum ist nicht gleich zahlungsfähige Nachfrage.
Mieten steigen schon wieder
In den letzten Wochen registrierten Experten, dass die Mietpreis-Entwicklung zwischen -0,2 und +2,2 Prozent lag. Während in den Großstädten die Mieten eher sanken, sinde sie auf dem Land moderat gestiegen. Investoren könnten diese Tendenz nutzen.
Insbesondere seit Mitte April steigen die Mieten insgesamt wieder leicht. Hier wirkt wohl auch die Hoffnung, dass die Krisenprogramme der Regierungen finanziell bei den Verbrauchern ankommen. Ein Blick auf die Erfahrungen nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 scheint das zu bestätigen. Damals erholte sich der Markt für Mietwohnungen sehr schnell erholte und boomte dann sogar.
Finanzexperten und Politiker sehen allerdings zunehmend, dass die Corona-Krise zu einer stärkeren Rezession führt als die Krise 2008 (siehe bereits nzz.ch, 16.03.2020)
Zwickmühle für Immobilieninvestoren
Viele Immobilieninvestoren nutzen die steuerlichen und Liquiditätsvorteile einer Kreditfinanzierung.
„Problematisch für den einen oder anderen Käufer ist allerdings die Markteinschätzung der Banken, die offenbar auch mit sinkenden Immobilienpreisen rechnen und die Praxis ihrer Kreditvergabe entsprechend anpassen. So hat etwa die Hamburger Sparkasse gerade mitgeteilt, dass sie für Neukunden keine Baufinanzierungen mehr anbietet…
Einen anderen Weg beschreitet die Münchener Hypothekenbank. Sie bietet seit Ende März keine 100-Prozent-Finanzierungen mehr an, sondern vergibt Kredite nur noch bis 80 Prozent des Kaufpreises…
Andere Institute, wie die Wüstenrot, BBBank oder auch die ING teilen mit, dass sie für Finanzierungen von mehr als 80 Prozent des Kaufpreises höhere Zinsaufschläge verlangen.“ (n-tv.de, 10.04.2010)
Diese Reaktion der Geldinstitute stimmen auch mit den Empfehlungen von Creditreform an einen begrenzten Kundenkreis überein:
Wer über ausreichende Liquidität verfügt, die für die Immobilieninvestition reserviert ist, wird sich von dieser Kreditpolitik nicht beeindrucken lassen. Allerdings kann es nicht schaden, dabei auch zu berücksichtigen: Auch Mieter haben Kredite und sind möglicherweise von Banken so abhängig, dass ihre finanziellen Spielräume für Wohnen begrenzter sind.
Fazit:
Immobilieninvestoren müssen aktuell deutlich mehr Einflussfaktoren auf ein nachhaltiges Investment beachten, als noch vor der Corona-Krise.
[Spickzettel] Immobilieninvestment Stuttgart 2019
Stuttgart – die schäbische Metropole – hat seit Jahren Bevölkerungszuwachs. Ein Ende ist nicht in Sicht. Der Wohnraum wird immer knapper.
Stuttgart 2019 – Top Standorte für Immobilien
Die schwäbische Metropole leidet an akutem Wohnraummangel. Längst müsste neu gebaut werden. Doch wohin – darüber wird heiß gestritten. Denn die Bevölkerungszahl wächst seit Jahrzehnten konstant. Ein Ende ist nicht in Sicht.
Von ca. 593.000 Einwohnern im Jahr 2014 über ca. 612.000 im Jahr 2017 stieg die Einwohnerzahl auf ca. 614.000 Ende 2018.
Noch immer ziehen vor allem prestigeträchtige Unternehmen vor Ort wie Daimler, Bosch und weitere – auch mittelständische.
Mietpreisentwicklung
Viele Experten sind sich einig: Die Mietpreisen werden in Stuttgart auch in den nächsten Jahren ansteigen. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot ist zu groß. Die Neubaurate kann diese Lücke nicht schließen.
Anfang 2019 lagen die durchschnittlichen Kaltmieten bei Neuvermietungen in:
- West bei 15,60 €/m² (Maximum: 27,40 €/m²)
- Degerloch bei 17,70 €/m² (Maximum: 22,00 €/m²)
- Fasanenhof bei 12,30 €/m²(Maximum: 13,90 €/m²)
- Feuerbach bei 9,10 €/m² (Maximum: 27,30 €/m²)
- Mühlhausen bei 10,60 €/m² (Maximum: 12,80 €/m²)
- Uhlbach bei 10,70 €/m² (Maximum: 12,20 €/m²)
Kaufpreisentwicklung
Bei den Kaufpreisen gehört Stuttgart zu den zehn teuersten deutschen Städten. Günstige Immobilien können Selbstnutzer lange suchen. Doch auch Investoren für vermietete Immobilien finden nur schwer renditeträchtige Objekte. Wer Wert auf Rendite legt, sollte sich auf „Schwellenbereiche“ konzentrieren.
Die durchschnittlichen Kaufpreise bei Eigentumswohnungen betrugen Anfang 2019:
- West 4984 €/m²
- Degerloch 6013 €/m²
- Fasanenhof 3853 €/m²
- Feuerbach 4343 €/m²
- Mühlhausen 3442 €/m²
- Uhlbach 3228 €/m²
Wertentwicklung
Zukünftig sind hohe Wertsteigerungen vor allem in den Stadtteilen West und Frauenkopf zu erwarten. In den teuersten Ortsteilen Stuttgarts wie Degerloch und Süd verlocken die Preise kaum noch zum Kauf.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
[Spickzettel] Immobilieninvestment Dresden 2019
Dresden – „Elbflorenz“ – gehört mit zu den attraktivsten Städte für ein Immobilieninvestment seit Jahren. Die Nachfrage in der „Schwarmstadt“ führt zu Wohnungsnot.
Dresden 2019 – Top Standorte für Immobilien
In Dresden stieg die Bevölkerung nach der Jahrtausendwende zunächst recht gleichmäßig. Im Jahr 2011 begann dann ein regelrechter Hype. Wohnten in der Stadt 2014 noch etwa 536.000 Einwohner und 2017 schon ca. 551.000, so waren es zum 31.12.2018 über 560.000. Statt 60.000 leerstehender Wohnungen zur Jahrtausendwende herrscht nun Wohnungsnot.
Mietpreisentwicklung
Eigentümer vermieteter Wohnungen müssen kaum mit Leerständen rechnen. Die Mietpreise steigen stetig. Zu den Ortsteilen mit stark wachsender Nachfrage gehören Pieschen und Mickten rechts der Elbe.
Traditionell gelten das linkselbige Striesen, Blasewitz und Johannstadt oder das Nobelviertel Weißer Hirsch zu den Ortsteilen mit den höchsten Mietpreisen. Allerdings sind hier auch die Kaufpreise so teuer, dass die Mietrendite kaum noch der Rede wert ist.
„…im neuen Mietspiegel für 2019 gibt es eine Steigerung von 6,4 Prozent im Vergleich zu 2017“ (radiodresden.de, 27.11.2018)
Kaufpreisentwicklung
Günstige Grundstücke sind auch in Dresden selten zu haben. Im Bestand ist die Preisspanne zwischen der schön sanierten und wiederaufgebauten Gründerzeitvilla bis zum unsanierten Wohnblock erheblich.
So liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien je m² bei Neuvermietung in den gefragtesten Lagen von:
- Pieschen: ca. 1.800 € (bei 7,50 bis 12,00 € Miete)
- Mickten: ca. 2.015 € (bei 8,00 bis 12,80 € Miete)
- Striesen: ca. 4.775 € (bei 8,00 bis 10,00 € Miete)
- Blasewitz: ca. 2.671 € (bei 8,10 bis 12,00 € Miete)
- Johannstadt: ca. 2.802 € (bei 7,80 bis 13,10 € Miete)
- Bühlau/Weißer Hirsch: ca. 3.127 € (bei 8,50 bis 19,20 € Miete)
Wertentwicklung
Viele Investoren freuen sich über eine anfängliche Mietrendite von 3,5 Prozent und hoffen, dass die Mietpreise und der Wert ihres Immobilieneigentums weiter steigt. Allerdings sehen viele Experten aufgrund der Beschäftigungssituation in der Umgebung, dass der Höhepunkt bald überschritten sein könnte. Leerstände sind allerdings weniger zu befürchten, denn der Bevölkerungszuwachs scheint nicht schwächer zu werden.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
[Spickzettel] Immobilieninvestment Berlin 2019
Ein Immobilieninvestment in Berlin lohnt sich angesichts verschiedener Faktoren nicht überall. Wo sind die Trendviertel für aktuelle Investments?
Berlin 2019 – Top Standorte für Immobilien
Die Einwohnerzahl Berlins stieg von 3,56 Millionen im Jahr 2014 auf 3,71 Millionen im Jahr 2017
Mietpreisentwicklung
Für Neuvermietung ist die Nachfrage in Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln im Vergleich zum Angebot am höchsten. Besonders nachgefragt werden Wohnungen für bis zu 10 €/m².
Kaufpreisentwicklung
Vor allem zahlreiche ausländische Investoren treiben die Preise in die Höhe. So liegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien je m² bei Neuvermietung in den gefragtesten Lagen von:
- Charlottenburg: ca. 4.400 € (bei 12,59 € Miete)
- Wilmersdorf: ca. 4.500 € (bei 12,36 € Miete)
- Friedrichshain: ca. 3.300 € (bei 12,40 € Miete)
- Kreuzberg: ca. 4.500 € (bei 12,65 € Miete)
- Neukölln: ca. 3.700 € (bei 11,37 € Miete)
Wertentwicklung
Im Jahr 2018 zogen 12.000 Menschen in die Hauptstadt. In einigen Trendvierteln ist vermutlich allmählich die Schmerzgrenze erreicht, aber die Nachfrage noch immer sehr groß. Also: Die Preise steigen zunächst weiter. Experten sehen jedoch relativ einheitlich, dass in Berlin eine Blasengefahr droht.
Quelle: Maria Schädlich, Immobilien Elite Club
Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie!
„Berlins Immobilienmarkt boomt wie noch nie! Im vorigen Jahr wurden 21 Prozent mehr Wohnungen und Geschäftshäuser verkauft als 2009. Tendenz: steigend.“
Das meldete die „BZ“ am 13.09.2011. Besonders stark wachse der Wohnungsmarkt. Aus einer Studie der „TLG Immobilien“ und einer weiteren von „Engel&Völkers“ wurden 4 Tendenzen genannt:
- Die Menschen wollen zunehmend in den West-Bezirken wohnen.
- Die Mieten insbesondere in mittleren und einfachen Lagen steigen.
- Als Mieter lassen sich Preissteigerungen umgehen.
- Das trendige Image Berlins spielt bei Investitionen keine Rolle.
Die Immobilienexperten beider Studien meinen, dass die Mietpreise in der Stadt derzeit vergleichsweise moderat seien. Wenn trotzdem so viele Menschen über ihre steigenden Mieten klagen, dann weil die Berliner zu verwöhnt sind. „Die Mieten waren lange Zeit einfach zu billig.“
Quelle: BZ