Zwangsversteigerung – Gewinn kann steuerpflichtig sein

Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks kann steuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Der Gewinn ist gegebenenfalls zu versteuern.

Zwangsversteigerung ist privates Veräußerungsgeschäft

Steuerlich beurteilte das Finanzgericht Düsseldorf in einem Klagefall die Eigentumsübergang eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung als ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 (1) Einkommensteuergesetz (EStG).

Im dem Klagefall ging es um zwei Grundstücke des Klägers. Beide Grundstücke hatte er im Jahr 2009 selbst im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Im Jahr 2019 wurden die Grundstücke erneut zwangsversteigert.

Das Finanzamt bewertete die Zwangsversteigerungen als private Veräußerungsgeschäfte und versteuerte den Gewinn als „sonstige Einkünfte“ (§ 22 Nr. 2 EStG).

Demgegenüber sah der Kläger im Eigentumsverlust aufgrund einer Zwangsversteigerung eine „Enteignung“. Die die Zwangsversteigerung beruhe nicht auf einem willentlichen Entschluss des Eigentümers.

Das Finanzgericht beurteilte wie zuvor das Finanzamt die Zwangsversteigerung als willentliche Entscheidung des Eigentümers. Denn er könne ja die Versteigerung verhindern, indem er die Schuld tilgt. Das wäre demgegenüber bei einer Enteignung nicht möglich. Ob der Schuldner tatsächlich die finanzielle Schuld tilgen könne, sei unbeachtlich.

Zum Marktführer für Zwangsversteigerungen

Frist für steuerfreies Veräußerungsgeschäft

Private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken bleiben gem. § 23 (1) Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei unter folgender Bedingung:

„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.

Deshalb ist es für die Steuerfreiheit auch wichtig, dass die 10-Jahresfrist eingehalten wird. Gerade bei Grundstücken ist das immer wieder eine Quelle für Fehlkalkulationen, geht es doch um den steuerlich entscheidenden Zeitpunkt.

Im konkreten Fall verwies der Kläger bei der Fristberechnung auf das Datum des Zuschlagbeschlusses, das nach dem Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebots lag. Unter dieser Bedingungen sei die Zehnjahresfrist abgelaufen sei.

Im Gegensatz dazu legte das Gericht für diese Fristberechnung das obligatorische Rechtsgeschäft zugrunde. Bei einer Zwangsversteigerung sei der Tag der Abgabe des jeweiligen Meistgebots entscheidend. Der Zuschlag, mit dem der Eigentumsübergang vollzogen wird, sei der „dingliche“ Akt der Eigentumsübertragung, der für die Fristberechnung unerheblich sei.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2021 Az. 2 K 2220/20 E

Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien

Sonderabschreibung für neugebaute vermietete Immobilien ist vorübergehend wieder möglich. Welche Bedingungen müssen Investoren jedoch beachten, um sie nutzen zu können?

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Seit dem 09.08.2019 gibt es eine neue steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus. Damit hofft die Regierung, dass private Investoren mehr neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Denn sie können jetzt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG nutzen.

Worin besteht der steuerliche Vorteil für Investoren?

Investoren können unter bestimmten Bedingungen neben der regulären linearen AfA gem. EStG § 7 (4) von zwei Prozent, oder drei Prozent für Fertigstellung nach dem 31. 12. 2022 im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % Sonderabschreibung nutzen. Für vier Jahre ergibt das insgesamt 28 % Abschreibung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Beispielrechnung für Sonderabschreibung

Für ein Mehrfamilienhaus wurde am 20.05.2019 ein Bauantrag gestellt, Nach Fertigstellung im Juli 2020 wird  das Haus privat vermietet. Im Haus gibt es drei Wohnungen zu je 70 m². Die Herstellungskosten für das Gebäude betragen 450.000 EUR. Bis zu maximal 5 % pro Jahr ist die Sonderabschreibung in voller Höhe nutzbar.

Die Sonderabschreibung wäre wie folgt zu berechnen:

zulässige Bemessungsgrundlage: 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
Gesamtbemessungsgrundlage: 2.000 EUR x 210 m² = 420.000 EUR

Folgende Beträge können als Abschreibung geltend gemacht werden:

1. Sonderabschreibung
Fertigstellungsjahr 2020: 5 % (nicht zeitanteilig) x 420.000 EUR = 21.000 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 21.000 EUR = 63.000 EUR

2. Lineare AfA
Fertigstellungsjahr 2020: 450.000 EUR x 2 % = 9.000 EUR, zeitanteilig 6/12 = 4.500 EUR
Jahre 2021 bis 2023: 3 x 9.000 EUR = 27.000 EUR
Gesamte Abschreibung bis 31.12.2023: 115.500 EUR

Bei einem angenommenen Durchschnittssteuersatz von 30 % beträgt die Steuerersparnis 34.650 EUR.

Ab 01.01.2024 beträgt der steuerliche Restwert 334.500 EUR (450.000 EUR ./. 115.500 EUR). Die Absetzung für Abnutzung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG.

Es ist wie folgt zu rechnen:

Restwert-Afa 334.500 EUR : 46,5 (46 Jahre und 6 Monate) = 7.193 EUR pro Jahr

Voraussetzungen für die neue Sonderabschreibung

Folgende wesentliche Voraussetzungen müssen die Investoren einhalten, um die Sonderabschreibung nutzen zu können:

• Sie müssen in der Zeit vom 31.08.2018 bis 31.12.2021 neue Wohnräume zur Vermietung anschaffen oder errichten. Für Ferienwohnungen gilt die Förderung nicht. Ebenso wenig können Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen berücksichtigt werden.
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 3.000 € je m² betragen.
• Die steuerliche geförderte Wohnung muss mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden neun Jahren insgesamt 10 Jahre entgeltlich vermietet werden.
• Bei einem Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückwirkend wieder versagt.
• Die Höhe der Sonderabschreibungen ist auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.
• Die Sonderabschreibungen können nur Antragstellern nutzen, die die Bedingungen für die  De-minimis-Beihilfen erfüllen – also beispielsweise innerhalb von drei Kalenderjahren nicht weitere Fördermittel von mehr als 200.000 € erhalten haben.

Mehr neue Wohnungen Sonderabschreibung?

Wenn man berücksichtigt, dass es oft sehr lange dauert, bis eine Baugenehmigung vorliegt, ist schon fast die Hälfte des Förderzeitraums abgelaufen. Zudem sind die Kapazitäten vieler Bauunternehmen so begrenzt, dass sie kaum noch mehr Wohnungen bauen können. Schließlich sind maximal 3.000 Euro förderfähiger Baukosten abzüglich überwiegend 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und weiterer Baunebenkosten für die Städte und Ballungsräume mit hohen Kaufpreisen kaum zu halten.

ZDB-Präsident Dr.-Ing. Hans-Hartwig Loewenstein warnte schon 2014:

„Wenn wir bei einer Wohnimmobilie von Baukosten in Höhe von 250.000 Euro und Grundstückskosten von 40.000 Euro, also von insgesamt 290.000 Euro ausgehen, dann musste der Bauherr vor wenigen Jahren noch 26.000 Euro (=8,3 %) an Nebenkosten tragen. Heute sind das 45.000 Euro, was 13,5 % entspricht.“

Außerdem müsste eine kostendeckende Kaltmiete dann rund 10,05 € pro m² betragen. Nach einer Studie des „Pestel-Intitutes“ gelten Mietkosten von durchschnittlich 7,50 € pro m² als „bezahlbar“.

Die Bundesregierung sieht das Gesetz als Mittel, um ihr selbstgestecktes Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Wahlperiode zu erreichen. Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt aber nur 285.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren nur 1.100 Wohnungen mehr als 2017.

Wer zahlt Ihnen 20 Jahre lang Geld?

Kennen Sie die Antwort auf diese 3 Fragen?

• Mit welchen Geldanlagen erzielen Sie relativ konstante Einnahmen unabhängig vom Arbeitseinkommen?
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• Mit welcher Geldanlage können Sie zugleich im Investitionsjahr und in den folgenden 11Jahren bis zu rund 70 Prozent des Kaufpreises steuersenkend geltend machen?

Die Antwort:

Fremdgenutzte Immobilien mit Denkmalschutz-AfA

Welchen Nutzen bringt Immobilieneigentum?

Jeder braucht ein Dach über dem Kopf – mehr als die Hälfte der Deutschen wohnen zur Miete, in Großstädten sogar mehr als 80 Prozent der Einwohner. Daraus erwächst ein unschätzbarer Nutzen für Vermieter: Mieten sichern Eigentümern dauernde Einnahmen unabhängig vom Arbeitseinkommen.

Immobilieneinkünfte als Altersvorsorge

Warum wohl billigen 86 Prozent der Deutschen der Immobilie einen so hohen Stellenwert zu?

Immobilie gilt als besonders sichere Altersvorgorge

Wo ist Ihr Geld sicher – gleich ob die Wirtschaft wächst oder wieder in den Abwärtsstrudel gerät? Die meisten Deutschen antworten: in Immobilien.

Welche Altersvorsorgeprodukte halten Sie für besonders sicher?

63 Prozent der Deutschen halten das eigene Haus und die eigene Wohnung als besonders geeignet für die Altersvorsorge; 32 % sehen zudem in Einnahmen aus Haus- oder Grundbesitz eine sichere Altersvorsorge.

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Denkmalgeschützte Immobilien stehen hoch im Kurs

Anleger bevorzugen nicht nur wegen der Steuervorteile denkmalgeschützte Wohnimmobilien. Vielen Kapitalanlegern gilt ein Wohnhaus aus der Gründerzeit mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern als die ideale Immobilie.

Denkmalgeschütze Immobilien mit „Charme der Altbauten“

In einem ausführlichen Artikel wird in Cash Online über den „Charme der Altbauten“ berichtet. Darin werden mehrere Experten zitiert, die beobachten, dass die

„sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt“

anlegen.

Wer interessiert sich für solche Objekte?

„‚Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren‘, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren.“

Denkmalgeschützte Immobilien mit Steuervorteilen

Kapitalanleger können zu 100 Prozent aus den anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts gemäß Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren Steuervorteile ziehen.

Beispiel:

Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
anrechenbarer Sanierungskostenanteil: 70 Prozent
Steuervorteil für Kapitalanleger über zwölf Jahre: 140.000 Euro
Steuervorteil für Selbstnutzer über zehn Jahre: 126.000 Euro

„‚Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten‘, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan.“

Anleger sollten jedoch genau prüfen, wie realistisch der anrechenbare Sanierungskostenanteil kalkuliert wurde.

„Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden.“

Auch für denkmalgeschützte Immobilie gilt: Lage, Lage, Lage

Als wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts werden in dem Beitrag jedoch Standort und Lage der Immobilie genannt. Generell sollte der Standort durch eine hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein.

Derart geeignete Denkmalschutzobjekte mit Sanierungs-AfA gibt es vorzugsweise in den großen Städten Ostdeutschlands und in Berlin.

„Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf … Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind.“

Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen

• Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern,
• Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und
• Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern

mit Balkon und Loggia.

„Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern.“

Quelle: cash-online.de, 16.05.2012