Lohnt ein Immobilieninvestment angesichts der steigenden Preise überhaupt noch? Und wenn ja – wo? Das war Gegenstand eines Rundtischgesprächs von Experten auf Einladung von fondsdiscount.de.
Die Gäste – Rauno Gierig, Vertriebsdirektor der Wealth Management Capital Holding GmbH München, Marcus Kraft, Vorstand der ZBI Zentral Boden Immobilien AG Erlangen und Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter von Habona Invest Frankfurt am Main – stehen für eine nachhaltige und langjährig erfolgreiche Tätigkeit mit Geschlossenen Immobilienfonds – nach neuer Sprachregelung Alternative Investmentfonds (AIF).
Johannes Palla, Habona, verwies in dem Gespräch auf die deutlichen Preissteigerungen im Bereich der Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Dies sei durch sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten einerseits und begrenzter Verfügbarkeit an Immobilienobjekten andererseits bedingt. Zugleich beobachtet er fortlaufend Nachfrageverschiebung zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten von Immobilien, die zu Wert- und Preisänderungen führen. Den deutschen Gesamtimmobilienmarkt sieht er als preisstabil an. Eine Immobilienblase und Überhitzung der Märkte sei nicht erkennbar, was für interessierte Privatanleger eine sichere Bank sei.
Habona hat seit Jahren einen Investitionsschwerpunkt in Einzelhandelsfonds deutscher Discounter und Supermärkte.
„Dass wir mit unserer Markteinschätzung richtig liegen, zeigen aktuelle Retail-Investmentmarkt-Berichte, z.B. der von BNP Paribas Real Estate. Um konkret ein paar Zahlen zu nennen: Allein im ersten Quartal 2014 wurden über drei Milliarden Euro in Deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert – über die Hälfte davon in Discounter, Fach- und Supermärkte.“
Vor allem nationale und internationale Großinvestoren bevorzugen diese Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,16 Milliarden Euro habe sich der Umsatz im ersten Quartal 2014 mehr als verdreifacht.
Habona verfügt über 30 Jahre Erfahrung mit Einzelhandelsimmobilien und Kindertagesstätten und plant die Auflegung weiterer Fonds in diesen Asset-Klassen.
Rauno Gierig, WealthCap, sieht den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stabil auf konstant hohem Niveau. Einer hohen Nachfrage steht ein geringes Angebot gegenüber – äußerst attraktiv für Anleger. In diesem Markt sieht auch er keine Gefahr einer Überhitzung. Als Standorte für Büroimmobilien bevorzugt WealthCap auch künftig die deutschen A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Büroimmobilien sind das mit Abstand größte Segment des Gewerbeimmobilienmarktes. Das hat den Vorteil, dass der Büroimmobilienmarkt sehr liquide und transparent ist.
WealthCap plant in 2014 neue Fondslösungen in den Kern-Assetklassen Immobilien, Flugzeuge und Multi-Asset.
Marcus Kraft, ZBI, machte darauf aufmerksam, dass in den letzten Jahren die Immobilienrenditen, insbesondere in den großen deutschen Metropolen sukzessive gesunken sind. Auch für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen außerhalb der großen deutschen Metropolen sei erkennbar, dass die Renditen leicht gefallen sind. Er führt dies vor allem auf die EZB-Niedrigzinspolitik zurück, die Anleger zur Flucht in Immobilien veranlasst. Das treibe die Immobilienpreise und senke die Renditen.
Trotz der Preissteigerungen gilt für ZBI Berlin immer noch als attraktiver Investitionsstandort. Darüber hinaus investieren die ZBI-Anleger in prosperierende Ballungszentren mit gutem Entwicklungspotential. Derzeit betreffe das insbesondere die ostdeutschen Großstädte Dresden, Leipzig, Erfurt und Magdeburg als interessante Investitionsstandorte.
ZBI plant noch für 2014 einen Nachfolgefond für den sehr erfolgreich platzierten ZBI Professional 8 – den ZBI Professional 9.
Am Beispiel der Einzelhandelsimmobilienfonds erläuterte Johannes Palla die Investitionskriterien und den Auswahlprozess der Fondsobjekte:
Jedes Investment durchlaufe einen institutionell geprägten Due Diligence Prozess. Zentrales Kriterium sei die Standortanalyse, die gemeinsam mit GfK erfolgt. Dabei werden unter anderem geprüft:
Auf allen Informationen werde die Kaufentscheidung durch ein internes Gremium getroffen.
Innerhalb eines Immobilienfonds sei auch eine regionale Diversifizierung sehr wichtig.
„Mit bis zu 25 Objekten innerhalb eines Fonds wird das Klumpenrisiko eines einzelnen Standortes weitestgehend ausgeschlossen. Aufgrund unseres kleinteiligen, strukturierten Ankaufsprozesses sind wir zudem in der Lage, die Projekte sehr günstig zu erwerben und erfüllen so den Wunsch unserer Investoren nach einer ansprechenden Rendite.“
Die Fondseinnahmen stammen zu über 90 Prozent von bonitätsstarken Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel. Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren mit Mietern wie Rewe und Edeka bieten bei fünfjährigen Fondslaufzeiten eine maximale Einnahmensicherheit für die Anleger.
Quelle, fondsdiscount.de, 24.07.2014
Wer sich noch an dem vielfach gelobten Geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 7 beteiligen will, sollte sich beeilen. Voraussichtlich Ende November 2012 wird der Fonds geschlossen.
Am Geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 7 beteiligten sich bisher Kapitalanleger mit über 37 Millionen Euro Eigenkapital. Der geschlossene Immobilienfonds wurde im Herbst 2011 aufgelegt. Die Anleger erwerben mit ihrer Fondsbeteiligung deutsche Wohnimmobilien mit Investitionsschwerpunkt Berlin.
Der Fonds erwarb bisher über 1.169 Wohneinheiten und 68 Gewerbeeinheiten in Berlin, Halle-Lieskau, Lübeck und Barmstedt (bei Hamburg). Darüber hinaus gehören dem Fonds über 443 PKW-Stellplätze und Garagen der ZBI 7 Objekte. Der Vermietungsstand wird aktuell mit über 95 % angegeben.
Wer das Investitionsvolumen inklusive Sanierung von rund 72,2 Millionen Euro auf die gekauften Quadratmeter umrechnet, erhält einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 894 €. Nicht nur für die Hauptstadt Berlin ist das ein echtes Schnäppchen. Allerdings besitzt der Fonds das Teil-Paket Berlin nur mit einer Beteiligung von 90 %.
Für den Geschlossenen Fonds wird ab dem 01.01.2014 eine jährliche Ausschüttung von 5 % prognostiziert. Ab dem 01.01.2018 soll sie auf 6 % anwachsen. Bei Verkauf des ZBI Professional 7 erhalten die Anleger zusätzlich rückwirkend eine durchschnittliche Kapitalkontoverzinsung von 7,5 % p.a ab dem 01.01.2013. Insgesamt ist ein Kapitalrückfluss von 201 % prognostiziert. Die Mindesteinlage für Anleger beträgt 25.000 Euro.
Regelmäßige Leser dieser Webseite und unseres Gratis-Newsletters wissen, dass die ZBI Zentralboden Immobilien AG ist seit über zehn Jahren im Segment geschlossener Wohnimmobilienfonds erfolgreich tätig. Das Konzept der ZBI hat sich für private und institutionelle Anleger nachhaltig bewährt. Von sieben aufgelegten Fonds wurden bereits zwei verkauft und zwei weitere Fonds sollen bis zum Jahresende verkauft werden. Die ZBI-Gruppe verwaltet gegenwärtig über 17.000 Wohnungen im Wert von rund 1,5 Mrd. Euro.
Wer sich jetzt noch in die Warteliste einträgt, kann vielleicht noch diese Beteiligungschance für 7,5 % prognostizierte Rendite nutzen:
Mit dem Verkauf des Portfolios aus dem Geschlossenen Fonds ZBI Professional 5 erzielten die Gesellschafter jährliche Renditen von 7,5 bzw. 8,5% der Beteiligungssumme.
Der Fonds ZBI Professional 5 wurde Ende 2009 mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 46,5 Mio. Euro (inklusive Agio) geschlossen. Der Verkaufserlös betrug nunmehr 147 Mio.
Das Portfolio des geschlossenen Fonds ZBI Professional 5 bestand aus rund 2.600 Wohnungen. Davon lagen mehr als 80 % in Berlin. Den Vermietungsstand gibt der Fondsinitiator mit 97 % an.
Die ZBI-Gruppe aus Erlangen ist einer der erfolgreichsten Anbieter Geschlossener Immobilienfonds.
Nicht wenige der erfolgreichen Anleger wird sicher diese erfolgreiche Sachwertinvestition anregen, den aktuellen ZBI-Fonds zu prüfen, der sich noch in der Platzierung befindet: ZBI Professional 7.
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Die Hamburger Gesellschaft für Unternehmensanalyse
und Beteiligungsmanagment mbH (G.U.B.) hat das Beteiligungsangebot „ZBI Professional 7“ mit einem „sehr gut“ (Dreifachplus) bewertet. Die ZBI Fondsverwaltungs GmbH aus Erlangen erhielt für ihren Geschlossenen Immobilienfonds insgesamt 81 von 100 Punkten von den Analysten der G.U.B.
Der Fondsinitiator, die ZBI Zentral Boden Immobilien AG, ist darauf spezialisiert, Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland unter dem Verkehrswert zu erwerben und Miet- sowie Wertsteigerungspotenziale zu realisieren. Getreu der Devise: Im Einkauf liegt der Gewinn.
Bei diesem Geschäftsmodell ist einleuchtend, dass zum jeweiligen Vertriebsstart des Immobilienfonds weitgehend noch keine konkreten Investitionsobjekte feststehen (Blind-Pool).
Die Objekte sollen nach dem Erwerb entweder langfristig gehalten und bewirtschaftet oder weiterverkauft werden. Mit jeweils großen Portfolien von Bestandsobjekten in verschiedenen Regionen Deutschlands will die Fondsgesellschaft die Risiken breit streuen ohne Bau- oder Fertigstellungsrisiken einzugehen.
Die Mindestbeteiligung liegt grundsätzlich bei 25.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Fondsgeschäftsführung behält es sich vor, nach eigenem Ermessen die Mindestbeteiligung auf 15.000 Euro für einen kleinen Teil des Fonds (bis zu 15 Prozent des gezeichneten Kapitals) zu senken.
G.U.B. gilt als Deutschlands ältestes Analysehaus für Geschlossene Fonds. In der Analyse der G.U.B. wird als Stärke des aktuellen Fonds herausgestellt, dass die Investitionskriterien im Gesellschaftsvertrag klar definiert sind. Wenngleich der Fonds hinsichtlich der Objekte ein Blind-Pool ist, können die Anleger jedoch vorab den Wert des Wortpolios für ihre Vermögenssicherung und Vermögensentwicklung kalkulieren.
Hoch bewerten die Analysten weiterhin, dass die Kommanditisten jeder Investitionsentscheidung zustimmen müssen. Ungeachtet dessen ist in der Fondskonstruktion eine erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsführung ab Überschreiten einer Hurdle-Rate von 7,5 Prozent vorgesehen – ein zusätzlicher Anreiz für den Initiator und für den Investor.
Allerdings werden von den G.U.B.-Analysten die fehlenden Platzierungsgarantie und die Möglichkeit der Geschäftsführung, über 30 Prozent des Kapitals ohne Mittelverwendungskontrolle verfügen zu können, als Schwächen eingeschätzt und mit Punktabzug bewertet.
Punktabzüge gibt es auch, weil die Analysten Interessenkonfliktpotenzial aufgrund der Beauftragung verschiedener ZBI-Unternehmen mit der Durchführung von Dienstleistungen. Insgesamt reicht es jedoch für 81 Punkte und das Urteil „sehr gut“.
Quelle: G.U.B., 31.10.2011